（新建项目）佘山桃源路项目可行性论证立项报告（立项阶段）㊣精品文档值得下载

组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区主要生活轴，也是东向西商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游城镇特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。

内部环境本项目作为佘山镇区内第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心空白。

交通状况本项目周边交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。

在建中轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇距离下子缩短为分钟左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干线网。

加之镇区内两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街改造，进步提升整个区域商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区发展状况酒店式公寓近年上海产权酒店供销情况年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新，年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展黄金时刻。

风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它经营性存在问题，怎么办，怎么发展办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成办公概念如绿地感性达利悦达国际大厦国际新时空等。

但图表趋势已说明酒店公寓走向没落。

商业街区目前房地产市场投资状况于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在投资客户占购房客户比例越来越小，由年下降到目前。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产对上海商业地产投资更加推动了投资客对商业地产关，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际上收集品种最多最全桂花园。

随着植物园兴建，年后秋季，这里将弥漫着醉人八月桂花香，既能吸引如织中外人士前来观赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察基地，弥补了佘山风景区景点相对单问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它不足，但却带动了附近唯商贸餐饮休闲集中点本项目人气。

另上海市人民政府中科院签约，共同开展上海辰山植物科学研究中心建设和管理工作，大量学者和技术工作人员入驻也将队本项目起到和上海政法学院相同作用。

月圆园雕塑公园月湖公园月圆园雕塑公园位于松江佘山国家度假区林荫大道西，占地面积约亩，利用月湖天然湖泊优势和近吨黄沙修建了人造沙滩，融合了雕塑洞窟景观植栽建筑等艺术手段，有来自荷加德日等多个国家雕塑大师创作余座现代雕塑作品，和山水风景完美融合了创造培育和鉴赏功能为体，为大众提供了个亲近艺术感染艺术新空间。

其作为青少年春秋游之所再合适不过，但休闲度假有余，独不见商业餐饮配套，结合其较适合有车族出行游玩，距本项目又只有约分钟车程，可以形成相当大互动和穿插。

佘山欢乐谷深圳华侨城预计投资亿元上海佘山欢乐谷主题公园项目将在年基本建成，整体工程确保在年上海世博会开幕前正式开放。

其位于沪宁沪杭高速中间地带，松江佘山国家度假区林荫大道东面，距本项目约分钟车程。

欢乐谷占地平方公里，将建成个引进世界最先进大型游乐设施主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点多样性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。

项目概况第页地块概况第页区域环境第页交通状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页酒店式公寓与商业街区华节。

结合项目餐饮休闲特色，在各季节里推出以德国啤酒和香肠巴西烤肉意大利匹萨和通心粉，瑞士奶酪等为主题，安排演出公司穿插便于游客参与街头表演杂耍歌舞音乐绘画等，制造独特狂欢嘉年华节，形成项目经营特色，同时这必将成为佘山大旅游配套服务项目。

并能吸引消费客户长期消费，这是保证项目长期发展和经营灵魂。

最终，各特色街区体现特色留住消费者是项目经营血肉是经营盈利根本。

酒店公寓特色享有佘山富豪区环境优势，享有项目自身完善配套，享有与私人会舍配套高端管理体制，这些是本项目酒店公寓特色更是未来成功销售经营基础。

合作出击在自身特色与区域特色结合之后，更需要通过旅游公司演出公司模特公司等周边企业共同努力，使本项目拥有更广阔品牌知名度，使本项目获得更广阔经济效益社会效益，使相关企业得到合作共赢得目。

盈利模式根据项目目前业态定位，资金回笼和利益实现也将是长短结合平衡，并考虑资金回收速度建议如下短期盈利利用项目策划特色，吸引客户，销售酒店公寓和商业步行街产品合计快速回收资金，同时借助经营特色吸引品牌商家入住经营。

长期盈利通过对商业业态特色包装，通过与旅游公司演出公司等企业合作，配合境内外招商渠道，全面经营，创造长期商业价值，取得稳定收益。

七投资估算及资金筹措投资估算本项目总建筑面积平方米预计工程总投资万元详见附件开发费用明细估算表资金筹措估算自筹万元银行贷款万元八经济效益分析总收入估算详见附件项目投资分配表酒店式公寓万元考虑对外销售平方米万元自主经营套大堂面积平方米万元注经营年元天套按出租率，含大堂经营水岸商业街万元考虑对外销售平方米万元自主经营平方米万元注经营年租赁价格元平方米天合计万元总成本估算详见附件开发费用明细估算表工程总造价万元销售税金及其他万元利息费用万元销售代理费用万元营销推广费用万元合计万元利润估算详见损益测算表万元税后利润风险分析市场风险任何个房地产项目都不可避免存在市场风险，特别是商业地产不可预判性，根据本项目周边现状分析政府支持力度周边各大旅游景点配套工程进度，都将对本项目带来重大影响。

为此，本项目除了需要加强调研与策划，突出产品差异化品质化，寻找迎合市场可塑点，做好产品推广营销工作，同时依靠区域旅游景点优势及政策导向，顺利去化。

工程难度与成本控制风险由于该项目规划八千多平方米地下停车场，地面又有相当规模环绕水系，对工程施工质量要求进度控制和成本控制要求相对较高。

管理好坏与否将直接影响项目收点点发展规划和方向。

对本项目而言，当地人口收入增加旅游人次上升和大批量入驻公司，给我们餐饮商业和酒店项目所带来实实在在好处是不言而喻。

初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。

大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。

其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目落成将是其周围最近也是唯消费场所，互动性极大。

吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。

届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。

在家具村小时车程商圈内，有亿具有强劲消费能力人群。

国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币消费规模。

同时其将建立世界行业信息中心，接纳世界各国家具协会设立驻中国办事机构，设立世界家具设计师沙龙家具管理人才培训中心家具博物馆等，使之成为家具行业资讯集聚地。