间主要分布如下平方米以下平方米平方米平方米以上交付标准建议对住宅提取进行精装修，办公物业全部精装修，精装修产品优势有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体损害以及相互干扰问题适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多人对已经装修可以买后即住房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修个性化，避免装修出现工业化单调精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。

建议本项目以菜单式精装修。

建议采取如下几种方式委托设计几种室内装理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税增值税返还涟水当地执行利润总额所得税税后利润如增加增值税返还利润总额为万元如增加增值税返还税后利润总额为万元本项目保守税前利润总额为万元本项目保守税后利润总额为万元以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。

办公高层住宅区。

项目进度正在进行基础施工，预计年月开盘。

东商城地块总用地面积平方米实际用地平方米总建筑面积万平方米根据容积率推算物业类型商业步行街大型商业广场高层住宅区。

项目进度已摘牌，规划中四地块产品建议商业面积区间建议本项目商业以大型综合商场为主，商业步行街单户面积建议平方米按比例布臵。

住宅面积区间根据本地消费习惯以及经济发展水平，建议面积区间主要分布如下平方米以下平方米平方米平方米以上交付标准建议对住宅提取进行精装修，办公物业全部精装修，精装修产品优势有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体损害以及相互干扰问题适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有业生活休闲购物娱乐等设施，项目主要威胁来自现阶段上市同质物业对潜在客户分流，以及拆迁过程中不确定因素对工程进度影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情况，市场定位思考如下主要建设商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等。

地块位于安东路商圈中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段优质资源，项目内规划建设层超高层建筑，打造个集居住商务休闲购物功能于体高档生活圈。

项目产品定位本项目建设内容为商业步行街大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等。

地块周边楼盘产品览项目名称定位中央城商业步行街写字楼高层住宅万平方米，万商业建筑东商城地块亩容积率商住用途年月日摘牌西商城地块商业住宅高层年月摘牌东大坳地块商业住宅用途年月摘牌金地国际花园高层住宅区，在建由此可见，区域内物业类型丰富，以商业住宅为主，高投资收益是普遍采取定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下安东路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准优质生活圈。

本项目需依托安东路商圈资源，打造个商业人气高适宜居住可办公，具有极大投资潜力时尚生活特区。

建议本项目依托安东路商圈成熟商业配套和超高人气，以打造高档商业步行街偏居住功能高档住宅区形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。

项目客群定位房地产项目客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强中青年，年龄在岁，他们购房目是居住和投资并重来越多人对已