脉北麓，南与广东韶关清远毗邻，东界江西赣州，北接衡阳株洲，西邻永州。

地理座标东经至，北纬至，面积万平方公里。

郴州市城区位于风景秀丽苏仙岭下，蜿蜒曲折郴江河穿城而过，郴州市城区地势南高北低，自东南向西北呈箕形倾斜，属低山丘陵地形中亚热带和南亚热带过渡地带气候，受季风影响，日照充足，春季低温多雨，夏季高温酷热，暴雨集中，秋冬干旱少雨年平均气温，年平均降水量毫城区地质构造属华南褶皱体系，区域构造稳定，地震基本烈度小于度。

社会经济概况年全市生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三费用分析效益识别旅游度假区内观山五福区靠近中心城区，基础设施相对比较完善，因此，本次可研投资项目以该区域配套开发用地作为筹资用地。

根据王仙岭旅游度假区总体规划，观山五福区内配套开发用地包括居民社会用地购物商贸用地等约亩，其中居民社会用地约亩，购物商贸用地约亩。

根据旅游度假区总体规划以及配套开发用地所在地段不同属性，预测观山五福区购物商贸用地每亩土地增值万元亩，其他居民社会用地每亩土地增值万元亩，以后平均升值按年增计算，从第三年起，该区域土地分年进行开发，共计土地收益约万元，其升值收益测算如下表郴州市城市规划设计院新增土地收益测算表单位亩万元类别年份合计购物商贸用地土地开发进度新增土地收益居民社会用地土地开发进度新增土地收益土地总收益从以上分析看出，在年开发期内，项目共获土地收益万元，除去建设成本万元，获利万元。

经济现金流量分析根据上述投资调整和收益测算，本次研究对该项目进行了经济流量分析，其国民经济评价指标如下表郴州市城市规划设计院效益流量表单位万元序号项目合计效益流量新增土地收益费用流量建设投资不含投资利息净效益流量累计净效益流量经计算全部投资国民经济内部收益率国民经济净现值万元投资回收期年综合以上评价，该项目建设与旅游度假区规划期同步，建设经营期内，国民经济效益明显，在经济上是合理，当国民经济净现值等于零时，国民经济内部收益率为，说明项目看市场风险能力较大。

因此，对于旅游度假区建设来说，应尽快提升旅游形象，加快土地增值，加大土地融资力度。

郴州市城市规划设计院贷款偿还计划项目贷款偿还资金来源为由政府财政每年拨付建设单位基础设施投资建设专项资金土地收益和利润等。

详见下表借款偿还计划表单位万元序号年度项目合计年初借款累计本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息还款来源郴州市城市规划设计院旅游效益预测根据王仙岭旅游度假区总规划年，规划至年为度假区经营正常年，度假区游客规模将达到万人次，年住宿人数按游客规模考虑，平均停留天数为天，旅游天数天，约万人次年，住宿每人次按中档消费平均元人次计算，则每年度假酒店销售收入亿元其他游客平均每人按元消费，则实现旅游综合收入亿元，则度假区年旅游综合收入约亿元，如平均按税率计算，则每年可为地方财政实现万元以上税收。

社会效益评价项目建设将促进王仙岭旅游产业发展，其联动社会效益是十分明显，方面可充分发挥王仙岭林区生态资源优势，开展休闲度假观光养生山地户外运动等，项目建设必要性建设条件分析与评价市场分析与预测项目建设方案内容与规模拆迁安置及社会经济发展引导规划环境影响与环境治理方案经营管理机构及劳动定员项目建设期管理项目实施进度计划投资估算与资金筹措项目效益评价⑿招标管理研究结论本可研报告对项目在郴州市王仙岭旅游度假区内布局建设条件建设项目总平面布置市场分析建设方案项目经营管理工程投资与社会经济效益分析等方面进行了论证，得出主要结论如下项目建设是对王仙岭旅游风景区旅游资源有效开发和利用，将提升五盖山王仙岭风景区接待能力和旅游价值，对两城建设具有重要战略意义。

郴州市城市规划设计院项目建设将推动五盖山王仙岭旅游风景区旅游业发展，实现旅游经济跨越式发展，增加就业，促进当地旅游事业乃至郴州市旅游经济发展具有现实意义。

通过项目建设，对王仙岭局部地段生态环境改善和保护，有利于聚集人气，带动相关产业发展，最大限度地发挥其生态效益经济效益和社会效益。

根据郴州市王仙岭旅游度假区旅游设施布局，建设项目选址局部地段，有较系统盘山道路机耕道路，能保证工程建设所需水源电路通讯，加之项目建设得到了市区两级政府及有关职能部门大力支持，建设条件较好。

王仙岭旅