个比较普遍的购买行为模式。不过，不同的消费者在各个环节的表现并不相同即使在同个环节，他们的行为重点也存在差异。根据顾客在购买阶段的行为差异，针对本项目我们将住宅营销划分为就近营销企业定单营销感情营销和品质营销四种模式。企业定单营销企业定单顾名思义其客源层是针对高新园区内的各大企业，以企业标准进行定向设计建造。这营销方式是鉴于高新园区目前发展状况所提出的非常规的营销方式，目的是以周边企业的员工快速提升本项目的人气，增强高新园区的认同感，同时有利于开发商快速资金回笼。企业定单营销是园区住宅产业在初期采用的种特定营销方式，其即能满足园区内企业安置员工生活的需求，又能达到人流汇集的目的，吸引其他人士的群居心理。就近营销就近营销是根据人偷懒的心理和就近居住的心理的营销方式。其做法是，对高科园区的企业的进行次梳洗，对企业员工进行定时定期的定点宣传，在思维上起到便利的心理变化。就近营销的先决条件就是要满足就近这个主要素，其方便程度在分钟半径内，这需要开发在项目的软件上面进行提升。感情营销感情营销是根据人们在购买过程中的感情需求，开展的种放长线，钓稳鱼营销方式。其做法是，发展商以事件活动为纽带，通过与消费者之间的双向交流，满足消费者对未来家园的感情牵挂需求，从而使客户产生惠顾心理。人是社会性的动物，其行为具有感情需要。每个人都希望自己能够获得别人的关心关注和重视，在心理上获得种归属感和依恋感。于是发展商便利用顾客的这种感情需求心理，在销售过程中，让顾客尽可能多地对自己楼盘产生感情，以满足顾客的这种情感需求。当然，这样做的最终目的，还是要让顾客惠顾购买自己的商品住宅。在住宅销售实践中，感情营销是发展商经常运用的种销售方式。许多楼盘经常举办各种各样的联宜活动，联络客户感情，让顾客对自己产生好感。比如开通看楼专车，免费接送顾客，对来看楼的客户赠送礼品，提供免费午餐，为客户赠送生活用品和礼物等。品质营销品质营销源于住宅体现着种生活方式。这种营销方式的特征是，发展商按照原来已经策划好的本项目的楼盘主题与建筑风格，通过建筑设计园林环境和其它措施的气氛渲染，营造出具有特定品质的生活环境，从而使具有这种生活潜在需求的人对其产生共鸣。住宅是人长期饮食起居休闲和社交的固定场所。住宅不仅仅具有遮风挡雨栖息功能，而且还具有为居住者提供的安全性情感性和尊重感等多种延伸功能。这些具有不同功能侧重的住宅，通过其特定的地段环境建筑设计配套设施和园林环境等构成要素，形成不同的风情住区，从而体现人们不同的生活方式和居住模式。因此建造具有特定品质的楼盘，是体现住宅功能特色的种本质需求。另方面，由于人们的职业地位爱好不同，对住宅多种延伸功能的需求不样，对体现生活品质的住宅环境要求不样。因此如何在楼盘林立风情万种的楼市中，充分展现出自己楼盘的形象特色，打动锁定的目标客户，便成为营销的关键。而品质营销所要解决的，便是这问题。企业定单营销就近营销感情营销和品质营销，是根据人们在购买住宅过程中的行为特征而做出的种分类。在浙大园区这项目中，这三种营销方式穿插其中，综合运用。因此对于个具体楼盘，究竟采取何种营销方式，或者它们的种组合，需要综合考虑之后，才能做出合适选择。第四部分财务测算项目开发及销售计划安排本计划暂定年第季度开始动工，分两期开发，期建设周期个季度，二期建设周期个季度，整个建设周期考虑工期重叠部分累计个季度销售自年季度开始，销售周期共个季度，累计个月，具体的安排及如下表所示项目期建设期二期建设期项目销售期时间进度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度地价前期开发费基础设计费用建筑安装费用配套设施费用预备费管理费用销售及广告费用财务费用销售税金销售收入二财务测算项目投资估算的编制依据和说明本估算参照近来南昌及周边地区已建成同类小高层及多层建筑工程竣工决算相关资料预备费仅计工程不可预见费，价格上涨预备费暂不计。项目开发成本及费用汇总经估算本项目总投资为万元，详见下表序号项目单价元平方米总价万元比例备注土地费用万亩二前期开发费三基础设计费四建筑安装费用小高层普通多层公寓情景多层公寓独栋别墅社区商业配套公建会所等含装修费用地下车库五配套设施费用六预备费二至五的七管理费用二至五的八销售及广告费用按销售总收入的九财务费用至五的，利率以计，暂计年十开发成本汇总资本金及资金筹措资本金暂定本项目自有资金达到总投资的以上。其他资金项目总投资另外可由开发商通过股东及银行贷款进行筹措。项目具体资金投入安排如下表项目合计万元期建设期二期建设期项目销售期时间进度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度地价成本收益率销售回报率财务净现值万元动态回收期季度参数年贴现率内部收益率季度贴现率房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载敏感性分析静态对销售收入建安成本分别进行敏感性分析序号项目税前利润税前利润率变化情况售价变动均价正常情况，售价下跌，售价下跌，售价上浮，售价上浮，二成本变动正常情况，成本下降，成本下降，成本上升，成本上升，前期开发费基础设计费用建筑安装费用，配套设施费用预备费管理费用销售及广告费用财务费用销售税金销售收入，房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载项目经济测算销售收入测算按可售面积，平方米计，销售金额共计万元见下表。序号项目可售面积单价元总价万元销售总收入小高层，普通多层公寓，情景多层公寓，独栋别墅，社区商业配套，公建会所等，车库小计，经济测算汇总表序号项目合计万元销售总收入，总地价，前期开发费，基础设计费用，建筑安装费用，配套设施费用，预备费管理费用销售及广告费用，财务费用，销售税金，房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载成本合计，销售毛利润，投资毛利润率所得税，净利润，投资净利润率主要财务指标投资毛利润率投资净利润率动态投资回收期个季度具体现金流见下页现金流量表参数年贴现率计季度贴现率计房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载单位万元序号项目合计年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度现金流入小高层普通多层公寓情景多层公寓独栋别速社区商业配套车库小计现金流出总地价前期开发费基础设计费用建筑安装费用配套设施费用预备费管理费用销售及广告费用房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载房地产营销策划大全策划必备资料库,全国送货上门,货到验货后付款,中国房策网海量房地产营销策划资料下载财务费用销售税金小计净现金流量累积净现金流量净现值累积净现值融合的都市生活空间。田园乡间具备天然的生态平衡能力，它们是浑然天成的最原始的自然人文景观，同时伴随的是生活方式的原始与生活设施的贫乏。因此在本案的塑造中，我们期望营造的是种自然的生态环境，但在建筑空间上又要具备都市空间的恢宏大气，在注重生态的同时抓住都市生存空间的视觉感受及现代气息。都市生活空间的形成与景观的塑造戚戚相关，因此在本案中主张建设的社区商业中心硬性的街道与柔美的湖泊的交融等等都有助于形成种都市生活空间，不仅给住户带来了生活的便捷，同时也营造了种现代气息的视觉景观与生活方式。生态社区的塑造需要从整体上统筹规划，本着以人为本，可持续发展的理念，营造自然和谐健康舒适安全环保的适合人类居住的高品质居住环境。而要达到这样的目标则需要从建筑风格建筑布局环境规划配套安排交通组织户型设计等等诸多方面统筹安排，在合理安排小区的布局绿化环保资源综合利用的同时，又能达到住宅节能隔声日照通风等各项要求，充分体现人居环境的健康性舒适性。因此社区的规划及住宅的规划对于塑造生态环保的主题也发挥着重要的作用。结合本案的特征，我司建议在这方面应力求达到如下几点规划设计方面保证社区整体风格上的和谐统，建筑形态尺度色彩和质感能充分展示本案生态的主题，体现种城市空间感，又能代表本案力求营造的文化氛围商业设施，营造区域景观商业社区，通过商业为纽带汇聚人气，以营造文化与精神的空间景观设计方面简约设计风格，节约成本又给人清新自然的感受结合湖泊规划多处绿化水系景观，移步换景人工浅水系丰富社区内水景，增加社区情趣整体生态环境营造舒适的热环境外墙采用外保温体系，外门窗采用断热铝型材加中空玻璃，保证冬冷夏热地