数第三版投资估算运动中心运动中心投资由工程费用工程建设其他费用和预备费构成。

其中工程费用包括土建工程安装工程以及室外基础设施配套工程。

投资估算见表。

表运动中心投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建筑安装工程费余亿元未考虑土地出让金和融资成本。

本方案优势在于住宅商业部分盈利优势明显。

但面临着如此大体量住宅和商铺销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性重要因素。

本方案最大不足在于公益设施建设后年亏损约为万元，在今后长期维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。

因此为了保证公益设施长期稳按照元月考虑公益部分人工按照万元年计算。

商铺按照销售收入计算相关销售成本。

住宅由于项目位于炳三区，近年来本区域房地产是最受人们关注，因此这部分销售成本相对而言占收入比重可以取低些，按照考虑。

财务评价运动休闲区如表，投入运营后，每年需要再贴补万元作为运营费用。

商铺如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。

投资利税率为，投资利润率为。

住宅如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。

投资利税率为，投资利润率为。

住宅二如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。

投资利税率为，投资利润率为。

综合不考虑土地费用如表，以十年作为计算期，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。

投资利税率为，投资利润率为。

表运动中心投资现金流量表序号项目计算期现金流入网球馆羽毛球馆多功能体育场馆室外网球场乒乓球游泳馆停车收益现金流出建设投资球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费公益部分人工工资营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表商铺出售投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入商铺出售收入现金流出建设投资土地费用商铺出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表住宅投资现金流量表序号项目计算期现金流入出售收入现金流出建设投资出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表住宅二投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入公寓出售收入现金流出建设投资土地费用公寓出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表全部投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入住宅运动休闲区住宅二商铺现金流出住宅运动休闲区住宅二商铺所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出项目总投资约亿元，按照本方案般估计，业主实质需要投资约亿元不含土地出让金。

住宅部分销售后纯利润为亿元，运动休闲区内商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土地出让金和融资成本。

本方案优势在于住宅商业部分盈利优势明显。

但面临着如此大体量住宅和商铺销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性重要因素。

本方案最大不足在于公益设儿童戏水池项水管网强电管网弱电管网燃气管网场地整理费景石项雕塑项标识系统项室外家具小品项树池花池项各类户外运动健身器械项户外儿童游乐设施项边坡治理项合计二工程建设其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计三预备费基本预备费涨价预备费四项目总投资商铺商铺部分投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。

投资估算见表。

表商铺投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建装饰给排水强电弱电合计二室外工程水管网强电管网弱电管网燃气管网合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项