市场南京主要古玩市场简况表市场位置地址经营年限规模业态特色租金水平朝天宫古玩市场朝天宫博物馆大院年间店铺，家棚式柜台，周末地摊数百家历史悠久，存在年限长，地摊周末密集约合元平方天清凉山古玩市场清凉山公园内年余家大小画廊，余家店铺柜台，大棚地摊余家以赏石为主，古玩商铺为辅约元平方天南京古玩城瞻园路年层楼面余家店铺家庭式店铺，业态全，规模为目前最大，为购房经营业态无统市场运作管理约元平方天以上秦淮古玩城瞻园路年二层楼面户柜台，余独立店铺租赁式经营，业态全，市场粗放式管理约元平方天南艺后街古玩市场南艺后街年开业个包间，个柜台前夫子庙业主搬迁构成约元平方天国内主要古玩市场限十五年。

其中，拟以，万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋层，约平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积平方米，开始每平方米租金元，年出租率增值服务收入开始按照每年万元估算。

第二节项目投资估算总投资本项目总投资为，万元。

建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称预算费用万元房产购置房产购置契税房产办证费用小计，二工程费用拆除工程结构加层内装饰工程，外装饰工程空调系统部扶梯部直梯监控消防配电设计费不可预见费小计，三其余为日常流动资金总计，第三节资金筹措及投资计划资金来源本项目拟变更募集资金用途，以，万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作。

投资计划本项目建设期年，总投资为，万元。

第三节财务评价项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表时间序号年年年年年租金单价元平方天租金收入万元增值服务万元合计万元注租金开始按每平方米元天，每年每平方米增加元天出租面积平方米，出租率按计增值服务开始实现万元每年，每年增加万元年。

运营成本测算年总成本费用估算表单位万元序号项目前五年五年后水电费工资及福利费设备维保费招商运营费用其他管理费用固定资产折旧费装修摊销费总成本费用上述费用中水电费基本是由承租人分摊，项目公司只需要承担自用面积部分水电费。

损益表序时间号项目年年年年年年营业收入税金及附加成本利润总额所得税净利润财务评价资本收益率年平均投资收益率投资回收期静态投资回收期年动态投资回收期年第五章风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险政策风险朝西古玩城成功与否与白下区政府对整条商业街改造力度和对周边环境综合治理程度有很大关系。

上海北京郑州优秀古玩城均是政府下大力气重点改造项目，与政府鼎力扶持有着密不可分联系。

本项目高效运作还有赖于所购置房产性质改变。

目前本项目拟购置房产性质为民用住宅，如想高效运作，改造包装后出售，需要政府支持改变房产用途。

对策由于目前政府积极性很高，下决心将整个街区打造成流文化街区，并承诺全力支持街区出新改造及配套设施建设，我们要积极推动白下区政府对整个古玩商业街综合整治落地实处，从周边环境精心打造古玩市场，并良性带动周边文化商业地产项目，为本项目成功实施提供保障。

在白下区政府积极协调下改变房产用途。

二市场风险规模不够大，只有平方米，还不能形成为综合包含所有类别大型古玩艺术品商城。

对策需要挖掘周边空间潜力，扩大经营空间，形成规模经营三管理风险本项目涉及古玩市场招商及管理文物公司及典当业务等创新型业务，需要多方面专业，仍有荣宝斋翰海拍卖中国画店和中国书店等老字号维系。

画廊书店旅游品为主要业态，古玩已全线移迁潘家园。

北京天雅古玩城朝阳华威桥西北角年九层独立楼宇商城，设地下停车库，装修品位档次为京城首屈，楼为玉器珠宝，楼沿街设珠宝检测中心，负楼设淘宝天地，楼为唐宋明式街区为常规业态古玩，楼为海外文物精品馆和进驻诸多文物公司，楼为商以高端精品路线为主线，联合地方电视传媒联手打造专业电视栏目天下收藏，联手举行鉴宝品鉴等全国性活动定位较高。

包间以为例，年租金万，约合元平方天第三节中国古玩市场未来发展趋势中国经济发展促进古玩市场快速发展从年以来，中国经济持续稳定和快速发展，又由于政治开明与社会稳定环境促进了古玩市场强烈需求形成，这就给中国古玩市场发展创造了千载难逢机遇。

据有关资料显示，年我国人均国民生产总值突破美元，年长江三角洲地区个主要城市人均达到多美元，年杭州等批城市人均超过美元。

个新富裕阶层正在形成，他们不仅有钱购买高档住房私家车，还开始涉足古