学校居民住宅公园医院为主，其中，学校和公园占总用地面积半以上。

中山门宁杭公路图宗地与周边高差剖面图南北向东侧沪宁高速中山门外大街宗地地面紫金山山脚宁栖公路紫金山宗地宁栖公路学校主要学校共计所，如下所示大学南京理工大学南京农业大学中学南京市第九中学震旦校区小学南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园南京理工大学附属幼儿园万恒南师附小附属幼儿园南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园居民及住宅居民主要以各学校教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。

住宅多为上世纪末修建小高层居民区，已不能满足现代社会需要。

公园下马坊公园位于宗地西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步好去处。

医院地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学医院二十八所职工医院，就医十分方便。

商场宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。

并新建成了条商业街。

地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。

拆迁拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。

拆迁难度相对较小。

三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其中中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系主要通道。

通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷最快速通道。

沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。

宁杭公路旧时连接江苏和浙江条重要通道，经过拓宽后时速可达公里小时，是联通老城区于东部郊区条快速通道，也是南京东面出口条便捷通道。

胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。

龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面中山门外大街城市主干线双向车道沥青沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土胜利村路城市支路双向车道沥青龙宫路城市支路双向车道沥青龙宫路沪宁高速宗地中山门外大街宁杭公路龙宫路胜利村路图宗地现状道路公共交通宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。

表公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟路项目开发无需修建排洪沟，就可解决雨季洪涝问题。

紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。

六市政配套宗地内部现状宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。

电力线通过电线杆接入。

自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。

周边道路市政管线中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐全。

综合分析，污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。

电信煤气也可从中山门外大街接入。

龙宫路中山门外大街图周边市政管线分布图图例电力给水电信雨水路灯污水煤气七规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。

表主要规划设计要求指标规划要求规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅建筑形态比例多层住宅用地面积不得超过总用地面积。

别墅用地面积不得超过总用地面积。

容积率别墅多层住宅含公建配套规划布局多层住宅应放在用地东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。

建筑限高多层住宅层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅南北向间距必须大于其它高压线可以移位建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽道路，由开发企业自行建设。

表根据规划设计要点计算面积指标用地面积万平米容积率建筑面积万平米多层别墅合计第二部分法律风险分析土地出让条件出让方式及程序出让方式竞买人资格境内外公司企业和其它组织。

竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

竞买单位必须取得南京市建委资质认定。

出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

底价亿元。

加价幅度项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价第三部分市场分析启动资金获利倍数项目净利润启动资金各期利润体现本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。

表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元敏感性分析表销售均价变化影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入万元项目利润万元税后利润万元单位净利万元销售毛利率销售净利率表单位成本变化影响二成本影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位成本元总成本万元项目利润万元税后利润万元单位净利元销售毛利率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价元平米即销售净收入等于投资额，计算公式为，保本销量平米在均价为元情况下，当销量达到平方米时，即可弥补项目全部期间费用，该部分面积占可售面积。

项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四现金流量地价从年底开始支付，年月第次交地时付至总地价，年底付清全部地价，同时付清契税每年销售周期约个月，参照南京都市园林项目回款情况，回款额按每年签约额计算每年工程款支出为当年开工面积除地价以外开发成本。

表现金流量表项目年年年年年年合计现金流入销售面积销售额二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用项目投资合计营业税及附加所得税小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第六部分综合分析与建议优势与劣势优势项目规模大，密度低，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心边缘中高档项目。

该项目三面环山，环境优美，具备典型畔山物业特征，独特自然风景资源将成为其主要卖点。

项目在南京属中高档定位均价元平米左右，该细分市场为南京主流市场，供需关系平衡，客层丰富，适合四季花城产品品牌线发展要求。

城东直是南京市民较喜欢居住选择区域，该项目背靠大企业群，市场需求旺盛，周边可用于住宅开发土地不多，市场机会明显，是公司进入城东市场个较好切入点。

作为政府招标项目，法律手续简单，启动速度快。

劣势土地成本高，付款方式苛刻，销售净利率与内部收益率较低，有定操作风险。

城市对外交通让工作让工作费用政府土地收益不含其它税费。

竞得人确定价高者得原则，报价低于底价为废标。

项目公司成立竞得人所持股份大于前提下，可就该地块开发成立项目公司。

无效报价报价低于底价报价不高于前轮报价未按加价幅度报价报价书未盖单位公章报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定报价书未填写齐全或未按规定格式填写清楚份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买实际竞买地块与报名申请竞买地块不致其它按规定应属无效。

出让程序报名工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐，方可领取竞买报价书开始报价。

未竞得者竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回不计利息，竞得者竞买保证金抵作土地使用权成交价款。

答疑书面答疑。

竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格报名者于年月日下午到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。

自年月日起不在接受任何形式质疑。

报价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

时间工作日年月日上午至年月日下午，年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价，挂牌竞价过程结束。

市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。

④竞买结果确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价最高报价者得报价相同，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

签约竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签，取消竞得资格，已交付竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受切损失，包括组织该地块挂牌出让支出全部费用。

图竞买流程及主要时间节点合同要点交地标准拆成自然平整，外部条件道路水电气等均以现状为准。

交地时间第期西半部年月日第二期东半部年月日付款条件出让合同签定当日内年月日，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款年月日之前，付成交价款。

土地出让年限居住份用政