很大挑战。

住房问题是重要民生问题。

党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展根本目。

多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

房价高房价上涨过快，这是近年来些群众抱怨，但另方面，我们不能不肯定这几年住房建设成就，据建设部统计，从年到现在，全国人均住房面积已经从平方米增加到平方米。

住房是体现居住房核心产品，是人民生活最基本产品。

从世界各国经验来看，做到人人有房产是不期税费其它工程费用间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入。

管理费用，从第期开始至最后个单项工程竣工验收为止，每期均匀用款。

销售费用，从项目产品开盘销售至最后笔售房款收到为止，每期均匀使用。

不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。

表项目分年度投资估算表年年年年合计万元万元万元万元万元第十二章财务评价及经济分析第节销售总收入估算销售目标最大利润目标市场占有份额目标销售进度目标价格定位基础根据本案市场竞争态势及本案目前市场定位，本案采用顾客感受定位法为定价基础。

市场竞争价格定位通过对项目价值要素进行对比分析，考虑本案定位，以及在大官庄区位特点，依据比较定价和市场定价相结合原则，该项目预算定价为住宅元平方米商铺元平方米车库万元个。

表销售总收入预测表单位万元序号项目名称单位数量平均单价收入万元住宅元回迁住宅元商业建筑元车位个元个合计第二节项目利润估算销售环节成本按销售收入计，营业税及附加按销售收入计，所得税按税率收取。

表项目分年度投资估算表序号资金项目计算基础及费率或单位合计万元备注营业税及附加销售收入销售成本销售收入项目开发利润销售总收入总成本总税金所得税项目开发利润税后利润项目开发利润所得税由上表可看出项目开发税前利润为万元税后利润万元。

税前投资利润率为，税后投资利润率为，总投资利税率为，项目投资收益财务状况良好。

第十三章风险性分析第节法律风险法律风险主要有以下几种土地取得法律风险勘察设计施工监理合同等。

第二节政策性风险政策风险是指由于政策潜在变化给建设单位带来各种不同形式经济损失。

政府政策影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对建筑市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

但本项目为政府投资非盈利项目，因此该风险影响很小。

第三节市场风险市场经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

本项目为政府投资非盈利项目，因此该风险影响很小。

第四节价格风险价格风险是指由于基础资产价格变动导致衍生工具价格变动或价值变动而引起风险。

价格风险是指种物际，经经济适用和廉租住房工作小组共同审议，决定在枣庄扩大经济适用住房和廉租房建设。

第二节项目建设必要性棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭住房条件而推出项民心工程。

住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模棚户区改造，约改造万平方米棚户区，近万住房困难家庭住房条件得到了改善。

年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模棚户区改造工程。

目前，我国包括棚户区在内有大约亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。

根据住房城乡建设部规划，我国从年开始，对国内煤炭采空区林场农垦及各大城市棚户区进行大规模改造，本项目属于棚户区改造工程。

大官庄棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到整体形象提升。

如今周边优美整洁小区环境与此处低洼破旧住房条件极不协调，居民要求改善居住条件呼声也越来越高。

该项目所处区域拥有优越地理位置，良好人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境个亮点工程。

市场定位