（定稿）日月湾生态港土地开发项目立项报告模版（完整版）㊣精品文档值得下载

市场竞争力。

生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。

商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。

企业独栋会所式独立院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领沙漠中抹绿洲，镶嵌在整个华明及空港商业版图上，为整个区域起到了很好点缀作用。

渠道销售采取二级市场销售联动与圈层营销结合模式，有目标针对定圈层或领域进行项目销售如周边及同类型楼盘销售人员推介利用中介机构门店及网络进行销售合作，高尔夫等高端会员制会所与俱乐部信息互惠客户推介及销售合作。

拓展销售整合资源全民营销。

泛营销，打破单信息传播途径，通过业主带动亲情链接团购让利等多种形式，让更多人有意识或无意识投入到楼盘宣传和销售过程中，从而实现楼盘快速销售。

所谓泛销售也就是说抓住切可以抓住客户，利用强大客户背后资源，进行销售，让销售不但是销售员职责比如在房地产行业，所有有意向购买项目客户都可以加入到，其带领新客户可以享受定优惠，同时该会员可以积分。

活动公关结合整个营销节点，通过不同形式活动策划执行，在补充传统广告传播同时，又对已有客户起到了巩固作用，还可以不断吸引并带入新客户加入。

营销团队佣金及奖金激励模式与末尾淘汰制度营销团队采取高佣金多报酬绩效考核与激励模式，切秉承结果导向工作原则，提倡多劳多得分配原则，主张高刺激高回报目标原则。

为了不断优化销售团队，提升团队战斗力，使团队可以直有新鲜血液注入，我们采取优胜劣汰内部竞争体制，对于排名末位个人甚至于特殊时期小团组予以降职降薪转试用或除名淘汰。

第六部分项目财务经济分析投资估算预计总投资万元建设用地总面积容积率结构框架总建筑面积建筑密度用途商业地上建筑面积层数商业层层酒店式公寓层写字楼层地下地下层建筑面积地下层车位序号项目工程量单价元投资额万元备注土地费用楼面地价土地出让金亩大配套费元土地交易手续费土地交易契税二前期工程费三建安工程费四室外基础设施建设费五园林景观及河道建设费按绿化率计元六二次装修费用七总计销售收入预估预计收入万元成交价远低于市场值可销售面积预计售价均价元合计万元精品公寓生态写字楼商务独栋不含主会所总计资金需求计划与解决方案时间项目金额万元备注时间项目金额万元备注年月土地出让金已投入年月配套费年月集团投入年月年月前期费用年月年月首付款年早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。

劣势分析配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。

周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。

后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。

受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。

机会分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。

两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。

原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。

空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。

土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。

威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。

未来年政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。

周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。