化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。

前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。

目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施不完善，居住环境恶劣，存在极大安全隐患，这对该地区历史文化遗存保护极为不利，也严重影响当地居民居住条件和生活水平进步提高。

为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地区人民群众生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日第期会议纪要及销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。

考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑规模，未来项目销售价格具有定风险。

敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。

表敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加建设投资增加建设投资减少建设投资减少销售收入增加销售收入增加销售收入减少销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，建设投资和销售收入对项目建设均很敏感，特别是当建设投资增加或销售收入减少较多时，计算财务指标不能满足项目目标投资收益。

因此，控制好本项目建设投资销售是极为重要。

第十二章结论和建议结论项目建设是整个前门地区危改前提和关键，并有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济，同时可体现北京要承办届人文奥运宗旨，对推动崇文区经济发展弘扬奥林匹克精神都具有长远历史意义。

所以该项目建设是必要。

弘善家园居住区项目是前门历史文化保护区整治居民外迁定向安臵用房。

项目建成后住宅部分将作为北京市经济适用住房全部用于安臵前门改造搬迁用户，不向社会公开销售，项目市场是有保证。

弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。

项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。

项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。

项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回款万元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。

在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。

二建议由于该项目用地目前尚未开展地质勘察工作，所以本报告没有可靠地质资料，现阶段仅依据区域地质情况编制报告。

建议随着项目前期工作推进，尽快开展此项工作。

建议下步应结合城市道路规划情况进步深化规划方案并办理土地规划意见书人民政府办理相关手续。

二建设必要性弘善家园小区项目建设是整个前门地区危改前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。

更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出