几块构成土地费用宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元土地方拆迁等补偿费用万亩万元小城镇建设费用万亩万元农民与乡镇补偿费用元万元其中包含已付土地方费用万元总计投入土地成本万元土地出让金其它投入二项目设计方案以容积率做中高档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做中低档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做多层带电梯计万销售按元计，亿元三成本测算以收入最低方案设计项目总额万元标准土地费用土地出让金见上表述以元计建安费用按建安平米造价元勘测费设计费原点缔造真豪宅，展现高尚生活家居。

真豪宅理念不是要用最贵建材堆砌，而是要有创新建筑设计理念，每个细节上突显出名家风范。

本可研所应体现价值任何商品出售都是因为它本身具有使用或心理上特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值意义更为富有，它不再仅仅是居住场所最基本含义，而是包含更为广义上意义实际价值和心理价值。

本项目卖点卖点是销售中带给客户直接利益和间接利益总和，在心理上是带给客户处价值感。

以现有产品特点可包装卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。

卖点分为实质内容和概念性感受。

实质内容即房屋在实际生活中所真正具备设施，而概念性感受是在该房屋中所带来各种相关感受。

可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业规划设计和设备选用必须要不断改进，以争取做到最好。

使客户真正感到物有所值才是销售根本动力。

好产品终归会受到客户青睐，得到市场认可。

竞争对策对于竞争对手竞争优势，包括在完善产品中所采用新技术新工艺和独特销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下最佳印象，必须在本项目中整合运用。

增加项目附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装卖点。

具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目各项设计，包括会所及样板间装修套餐由酒店室内设计师进行设计。

社区室外环境由境外设计公司设计。

建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。

物管公司由国际知名物业管理公司担纲。

使用高品质建筑材料及设备包括卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。

厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。

外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬五金件。

小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。

综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。

铺设光缆，建立社区局域网。

家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气泄露监视探头。

公共安全系统社区及大楼周界防范系统小区道路楼宇大堂公共保安监视系统公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。

卫生电线电视接收系统。

智能化物业管理三表远程计量，停车门禁卡系统。

采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括咖啡厅酒吧健身房泳池医疗室美容美发室家庭教室等。

如此，本项目可增加卖点。

高质量物业产品，使客户产生满意和知足心理。

与客户心理上价值尺度象吻合，通过提供足够附加价值带来超值感受。

建设最现代化都市高级。

总之，塑造卖点观点是在设计上投入比在材料上花钱更为重要。

务必塑造出名师设计品牌品质，名家管理形象。

这样才能达到促进预售效果目。

第十章效益评价经济效益评北京奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店接待能力尚有近缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体随着居民收入不断增加，几年前还只能是富豪们享受豪宅，已逐渐成为中高收入家庭住宅消费品。

目前市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次外籍购买群体找房地产资料到中国地产商外交使馆高级外交官及资外大型公司中高级雇员北京作为中国首都，汇集了众多国家大使馆和世界跨国集团分支机构或办事处，这些使馆高级外交官跨国集团外籍中高级雇员对北京市场需求在不断增加。

尤其美国欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由