亿元，占全市总量。

年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

分产业看，第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

年房地产开发投资亿元，比上年增长。

宜昌市房屋施工面积万平方米，增长其中商品住宅万平方米，增长。

房屋竣工面积万平方米，下降其中商品住宅万平方米，下降。

商品房销售面积含现房和期房万平方米，其中商品住宅万平方米商品房销售额亿元，其中商品住宅亿元。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

分地域看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。

分行业看，批发和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长总利润比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。

所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生效益将通过现金流量分析予以体现。

经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。

投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强盈利能力。

现金流量分析根据不同角度编制财务现金流量表估算经济指标见表。

表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从不同角度计算财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年。

因此，该项目具备较强盈利能力。

详见附表和附表。

债务清偿能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。

利率按年基准借款利率计算。

初步确定还款进度与方式为借款偿还期年，计算期第年计息不付第年并支付，计算期第年分别偿还本金万元万元万元，还款期各年利息照付。

债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。

利息备付率指项目在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值。

它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度。

正常经营企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。

偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息资金与还本付息金额比值。

它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度。

正常经营企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。

经测算，该项目各年利息备付率和偿债备付率指标如表。

表年份计算指标利息备付率偿债备付率由表可以看出，该项目在计算期各年偿债能力指标均能够满足国家有关要求。

因此可以认为，通过该项目产生收益按约定方式如期偿还银行贷款可能性很大。

具体估算详见附表。

第十五章不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

盈亏平衡分析是指通过计算项目盈亏平衡点，分析项目成本与收入平衡关系，判段项目对产品数量变化适应能力和抗风险能力。

房地产项目般只在全部销售情况下进行盈亏平衡分析。

在部分销售部分出租情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。

该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。

敏感性分析是研究和预测项目主要变量发生变化时，导致项目投资效益主要经济评价指标发生变动敏感程度种分析方法。

如果变量变化幅度很小但对主要经济评价指标影响极大，则认为项目对该变化不确定性是很敏感。

该项目敏感性分析选用了销售收入出租及委托经营收入和开发投资作为影响因素，来分析这些因素变化对主要经济指标影响程度，分析结果见表表。

表敏感性分析表序号不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数销售收入出租及委托收入开发投资表销售收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表出租及委托经营收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表开发投资变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备为。

作为湖北省域副中心城市，宜昌近几年经济发展势头良好，产业结构合理，年，宜昌市实现生产总值亿元，比上年增长，这数值已经超过宜昌市十五规划提出亿元目标，提前完成规划目标。

良好经济发展形势为项目达到预期目标奠定了坚实基础。

宜昌市城市定位及发展潜力城市定位世界著名水电能源基地和旅游名城，长江中上游区域性中心城市，湖北省域副中心城市。

年清光绪二年宜昌被辟为我国最早通商口岸之，年清朝政府在宜昌设立海关，英日美德意法等国也相继设立领事馆和商行。

宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达经济科技与西部丰富资源结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部起点，处于南北经济文化交往东西资源要素对流交汇处和过渡地带，历来是重要商品物资集散地。

随着我国对外开放由沿海