沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。

开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。

第四代城市综合体成未来供应市场主流。

随着城市综合体不断地推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等等获得市场青睐。

占据城区要道大型城市综合体，创造了房地产发展历程价格新高，它出现带动城市综合规划飞速发展。

在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。

消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。

商业业态消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。

从销售市场来看，由于价格杠杆作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态投资主流，而随着城市圈不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断涌入，市场，故该项目所面临市场风险将主要体现在销售收入变化。

由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。

目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。

项目全部资金现金流量表当销售收入减少时年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。

三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场也是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。

但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。

因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。

并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展促进中部地区崛起区域发展总体战略实施与两淮蚌战略实施蚌埠市场房地产市场日趋成熟等等。

以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇二项目在经济上具有较强可行性三项目具有突出优势与本案相同档次竞争对手较少项目黄金地段优势公司发商厦等。

直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业半壁江山。

伴随着市场经济发展趋势以及世纪这十年来中国经济突飞猛进，这些计划经济下产物有逐步退出商业领域，有已经升级转型。

取而代之是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属这样新新商业体，同时对中综合业态区等商业地带。

蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。

淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。

新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施基础上与淮河路商圈博弈。

蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。

区域商业业态过于独立，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。

其商业构成如下表类别主要经营范围档次主要服务对象特色餐饮中式中式餐饮较高档区域外非中式非中式餐饮中高档区域内银行网点内资银行零售业务区域外大型卖场综合超市综合超市中档区域内百货卖