苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣工程费估算本项目甲级写字楼建安工程造价为元，公寓式办公建安工程造价为元，产权式酒店建安工程造价为元。

前期费用估算该费用按建安工程费计提。

基础设施费估算该费用按建安工程费计提。

管理费用该费用按项目销售收入计提。

销售费用该费用按项目销售收入计提。

财务费用按贷款利率计算。

不可预见费该费用按建安工程费计提。

总投资估算项目总投资为万元。

各项开发成本构成详见下表序号项目单位数量建筑安装工程费用甲级办公楼万元公寓式办公万元产权式酒店万元土地费用万元前期费用万元基础设施万元公共配套设施万元开发期税费万元其他工程费用万元间接开发费万元管理费用万元销售费用万元不可预见费万元财务费用万元合计万元项目经营收入估算估算参数甲级办公楼年内售完，预计首年平均售价为元平方米，年增幅度。

公寓式办公年内售完，预计平均售价为元平方米。

产权式酒店年内售完，预计平均售价为元平方米。

项目经营收入测算项目经营收入为万元。

包括甲级办公楼销售收入万元，公寓式办公销售收入万元，产权式酒店销售收入万元。

各种产品销售收入见下表产品甲级办公楼公寓式办公产权式酒店销售收入万元平均价格元数量项目财务评价静态盈利能力本项目总投资为万元，总收入为万元，利润总额为万元，税后利润万元。

项目投资利润率为。

各项主要经济评价指标具体如下序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率动态盈利能力项目全投资财务净现值为万元，全部投资财务内部收益率。

全投资财务净现金流量第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期投资资金筹措银行借款预租售收入资本金资金平衡分析项目开发投资资金来源主要有三个渠道企业自有资金，银行借贷资金，预售收入。

本项目估算资本金为万元，占总投资额，主要用于土地成本支付和建设投资银行借款万元，占总投资额，主要用于预售之前开发建设投资。

根据累计盈余资金图显示，本项目每期累计盈余资金均大于，表明在项目运作过程中，没有偿还能力不足问题，资金链安全，具有操作可行性。

累计盈余资金第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期项目盈亏平衡分析变化因素盈亏平衡点利润临界点内部收益率变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元售价工程造价根据本项目售价成本和利润三者之间关系，测算出项目盈亏平衡点。

通过对本项目盈亏平衡分析可知当本项目销售价格下降，本项目辐射射对对接接商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心。

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普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。

基于普陀区政府整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展重点商务区，如前文所述，各区域发展重点各有特点，目前这三个今后写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区写字楼市场格局产生重大影响。

今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大行政区域。

单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。

全年成交办公楼万，环比下跌。

由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。

普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场