设用地小营村委会建设用地小营小学建设用地小营村小白羊超市建设用地原小营村委会建设用地小营村道路用地小计国有土地客车五厂建设用地中建局机械化公司加油站建设用地城建开发公司物美超市枣园家具城建设用地城建开发公司玫瑰城建材城建设用地国有道路小计合计公顷亩第三位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。

目前，新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍松翠柏绿树成荫宜人景观，得到了社会各界好评。

成本优势区域内劳动力成本较低。

且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元，相对市区北部同等位置新城商品房均价偏低。

大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列措施现金流量期年年年年总计月年合计季度二季度三季度四季度年合计期初现金余额，二现金流入，土地出让收入，三经营现金流出前期费用征地费用拆迁费用，安置房建设费用市政设施建设费，配套设施建设费园林景观建设费资金成本管理费用，经营税费固定资产投资四现金净流量，筹措现金偿还本金，偿还利息，五期末现金余额，第十二章投资风险分析第十二章投资风险分析本方案是基于本时点国家政策及市场行情编制，若国家政策市场行情发生变化，该方案中测算结果将会发生较大偏差。

投资成本增大风险风险分析从开发成本上看，主要是征地费拆迁费和回迁安置房建设费三项。

随着对失地农民保护措施力度加大和土地政策调整，征地成本可能增加。

目前房地产市场波动较大，导致动迁难度较大，拆迁成本可能增加。

另外，拆迁面积是根据年地形图进行测量计算，经过几年时间可能会有些变化，由此造成拆迁成本增加回迁安置房品质要求会导致开发建设成本变化相关政策调整会导致开发成本发生变化。

规避风险措施加大管理力度，最大限度使成本控制在可控范围内对于预算外增加成本，及时请示大兴区土地储备分中心，在其认可基础上实施，从而确保开发结案工作审计顺利通过。

二投资回报率低风险风险分析本项目开发模式为大兴区土地储备分中心授权京创公司实施土地级开发，在这种模式下，相关文件规定管理费计取比率为。

，仅仅能够满足管理费用支出，投资回报率约为零。

第十二章投资风险分析规避风险措施在取得联席会会议纪要后，需要同市区两级国土部门进行协商，争取在这种实施模式下按计取管理费。

三土地级开发成本回收风险风险分析本项目大兴区土地储备分中心为实施主体，在未来土地出让时，土地出让收入直接进入政府财政，实行收支两条线管理，由市财政将土地出让收入返还区财政，根据目前资金返还程序，返还周期较长，不可预见事项较多，会给公司资金流转及资金成本造成压力。

规避风险措施本项目开发模式不是由财政支付资金而是由京创公司自筹资金组织实施，并非财政直接拨款，需要同市土地储备中心和市财政局进行协商，由二级开发企业直接与京创公司签订土地级开发补偿协议，直接将级开发成本返还给京创公司。

四拆迁风险风险分析随着物权法正式实施，农民对于自身财产权利保护意识得到增强。

本项目涉及到约户村民住宅拆迁将对未来拆迁工作进度拆迁成本等带来许多不可确定风险。

同时北京第五客车厂等几家国有企业拆迁也存在难度风险。

规避风险措施争取政府支持，充分发挥政府在拆迁工作中领导作用，加大拆迁工作政府协调力度，动员主要规划指标根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。

图枣园站可开发土地规划图第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况表枣园路站项目可开发土地规划指标表第三章土地级开发项目基本情况五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。

第四章征地第四章征地按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费实施北京市最低保护标准。

征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会。

征地补偿费依据号文件要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土