前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和入僵局。

概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。

经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。

项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较好投资前景。

但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。

且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充分风险分析。

有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。

为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。

同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。

本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。

如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。

宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗地优劣势分析等基础上来综合进行。

显然，本报告缺乏充分市场调查支持。

在本报告相关测算数据选取是基于笔者对广州市场了解并考虑了广深两地房地产市场差异基础上确定，由于对深圳市场没有深入了解，所以测算结果难免存在偏差。

本报告中最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑，尚缺少专业上深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优。

原则上此步应进行多方案比较评估及选优。

鉴于拍卖公告中提及高层和低层最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。

笔者认为最好是低层比例调高些，且低层设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户多样化需求。

由于该地块将用于开发面向高端客户豪宅，购买者更看中将是项目档次感，建议开发商在项目规划设计上给予高度重视，定要聘请流规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。

为保证该地。

则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。

项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得增值额和税法规定级超额累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法规定扣除项目金额后余额。

根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。

损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。

第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年亏算。

直到最后年才发生所得税缴交。

宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。

但项目内部收益率为，净现值为万元，均处于较高水平。

原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。

相应地价在万元和万元