理解和鼓励，感谢所有帮助和支持我顺利完成学业的领导同事和朋友们，最后，对参加本论文评审答辩工作的各位教授表示由衷的谢意。

鉴于水平有限，论文中难免多有不足之处，恳望给予批评指正。

利益，使得多赢格局能够真正得以实现，确保项目的持久繁荣。

全程运营管理模式在实际操作过程中对商业运营团队的要求极为苛刻，要求操盘团队既要有充足的商家资源储备，又要有丰富的营销经验，同时还要有扎实的商业管理和物业管理经验。

伴随着商业地产的进步发展，全程运营管理模式的巨大效应将日益呈现出来。

三全程运营管理模式的实施建议全程运营管理模式按照顺序可分为三个阶段第是商业规划阶段，第二是开发招商选商阶段，第三是推广运营阶段，这三个阶段的重要程度在具体实施过程中是相互呼应相互关联互为因果关系的，只有每个阶段的工作都做得扎实了，项目的整体运营才能称得上成功。

商业规划商业规划解决的是项目的经营定位和发展定位问题，目前许多商业地产项目都做了经营定位，但没有做发展定位，甚至直接用建筑规划取代了商业规划，实际上这样是的。

通常个商业项目的商业规划都应该包涵两种定位，两个策略，即经营定位和发展定位，投资回报策略和品牌管理策略。

商业规划是商业地产项目整体和分层构件的基础，更是个商业地产项目的灵魂，如果规划做不好，必定对项目的整体运营产生严重的负面影响。

商业规划是理性工作，通常包括概念的提出和确立，商业目标的提出和确立，深入的调研，定位评估，交通组织动线和设计，建筑规划和设计等共同构成商业地产的整体规划。

各种消费功能的合理配置和布局。

即时性消费如餐饮体验性消费如休闲娱乐能大大增加顾客的停留时间单次平均消费额以及顾客的重游率。

餐饮大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第三章休闲娱乐主导的购物具有更强的竞争力，再通过合理安排的动线，可以大大提高商业项目的人气和商铺的经营业绩，同时营造出良好的商业氛围。

按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成。

同时，在休闲娱乐餐饮中加入零售元素，使业态有机叠合在起，可以有效提升消费者的复合消费能力。

功能安排应与后续配套开发形成功能对接和互补。

功能定位之后，需要结合档次定位主题定位等，进步考虑具体的业态组合。

根据消费者消费习惯的致性进行功能细分，如级功能二级功能等。

功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，这样可以增强商业项目的吸引力。

重视人流聚集性。

商业地产项目在规划时应该具备聚合人流组合人流分享人流的功能。

根据外部环境的变化及时修正规划。

在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况竞争对手的情况等。

二开发招商选商这个阶段是项目实体从无的有从分散到整合的过程，包括建筑体的设计装修，都放在开发招商选商的阶段里面。

在开发阶段就要考量协调好业态定位与建筑设计的关系。

很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进相关业态商户进驻。

所以，尽量做到先进行业态定位再进行建筑设计，避免出现低级。

完善的商业规划是招商选商的基础和资本。

招商是个过程，引商和选商才是结果，单纯追求商家的高入驻率，忽略未来的参与和互动，那么招商表面的成功会为今后的商业运营埋下隐患。

因此，全程运营管理模式中招商选商要重视几个方面的基本原则。

第三章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例维护业态经营黄金比例。

大多数业内人士都比较认同零售餐饮娱乐这个购物中心业态经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。

要有统的主题形象和品牌形象。

商业地产是种多业态组合的商业组织模式，但绝不是无序的大杂烩，必须拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象。

招商选商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

招商目标要能够在功能和形式上同业差异异业互补。

简单地说，同业差异就是市场有定承受力，不能盲目招同品类的店进入。

异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高消费兴趣。

招商选商顺序。

应遵循核心主力店先行，辅助店随后，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

核心主力店招商布局原则。

核心主力店的招商对整个项目的运营成败辅助和配套店的引进都有重大的影响。

个超级连锁店或百货公司的入驻，常常能带动整个项目的顺利招商与选商。

另外核心主力店对于人流也起着关键作用，其布局直接影响到项目的形态。

特别是大型商业地产项目的核心主力店，适合放在经营轴线的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

特殊商户招商优惠原则。

以点代面，特色经营是商业地产特别是大型综合性商业项目的经营特点。

特殊商户是指具有较高文化艺术科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃气氛之作用。

租赁经营采用放水养鱼的原则。

由于商业地产项目经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个项目作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。

这样运营商与商户才能同成长。

放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做生意的原则。

统招商的管理要充分体现和强调对商户的统服务。

统服务包含统的商户结算统的营销服务统的信息系统支持服务统的培训服务统的卖场布置指导服务统的行政事务管理服务统的物业管理服务等等。

这个统现代大型购物中心持续经营管理的战略思路，鸿伟摩尔中国投资管理有限公司，年月第版。

大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第三章服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的运营管理中，统服务就是要求服务出项目的品牌与特色来。

三推广运营商业地产根据确定的业态组合要在运营阶段接受市场的考验和洗礼，围绕项目开发整合管理，使其利益贡献最大化，严格遵循计划实施管理，拟定目标，安排策略，制订方案，组织资源投放。

推广环境娱乐即兴娱乐等聚集人流的活动，强化各种展示演出的聚集功能，成为氛围营造的点睛之笔。

注重营业时间分析。

不同功能的经营场所的营业时间是不相同的，通过营业时间功能差异等因素，将不同的功能进行组合，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。

落实以上三个阶段的工作，事实上也就是构建了全程运营管理模式的核心。

只有领会了商业地产操盘特有的三个过程，才能坚定不移地落实到各个阶段的具体工作中，而具体工作的落实就是商业地产全程运营管理的实现。

商业地产项目本身虽然很难复制，但商业地产运营管理模式确是可以复制的，运营商业地产的系统和方法也是可以结合实际案例进行借鉴和学习的。

第四章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第四章案例研究以苏州印象城为例住宅项目的快速发展使人口分布开始向新兴城区迁移，与此同时，新兴城区也在不断开发建设相应的商业地产项目来为居住者提供工作生活教育等各方面的配套设施，苏州的商业地产不断在丰富内涵与提升魅力。

放眼未来，商业地产的繁荣将为苏州人居环境与生活品质的提升起到中坚作用。

此外，经过近年来经济的快速发展，苏州已经逐渐积累起了巨大的零售消费市场，随着市民生活水平的日益改善提高，未来将会创造更多的消费机会，商业地产将大有可为。

因此，面对商业地产的复杂业态，如何管理好这样的大型商业地产项目，如何制定全程运营管理方案并有效执行成为值得关注的焦点。

第节项目市场调查项目简介苏州印象城坐落于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速交界处，总占地面积平方米，建筑面积达平方米。

苏州印象城是由深国投商用置业有限公司美国西蒙地产集团美国摩根士丹利房产基金共同投资的。

摩根士丹利房产基金提供资金支持，西蒙地产提供管理经验，而与沃尔玛合资成立有百货公司的深国投置业主要负责开发运营，项目总投资额超过了十亿人民币，于年月日全面开业。

印象城商铺数约家，停车位超过了个，其中全球零售业巨头沃尔玛是印象城的主力租户之，占据印象城万平方米面积，是集国际品牌旗舰店时尚精品店美食餐饮娱乐休闲等设施为体的综合性站式购物中心，其中，有不少国际知名零售商都是首次进入苏州本地市场。

二苏州商业地产调查分析从年开始，苏州各区的商业地产悄然启动，到年商业地产遍地开花，商铺投资成为新轮炒金热，苏州的商业地产市场突飞猛进，规模捧场速度异常迅猛。

大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第四章土地市场中商业用地放量在土地拍卖市场中，商业地块始终是个亮点。

在年的多次推荐会上，土地管理部门加大商业地块的投放量，比重比往年有了明显提高。

在适度调控土地供应量的前提下，由于苏州新城区的不断壮大，配合居民生活的商业项目也必须及时跟进。

根据苏州退二进三的规划，主城区内的老工厂老厂房将逐渐退出，随之而来是时尚而有活力的商业和服务业。

二主题商业强势出击现代商业区别于传统商业的重要标志不仅体现在建筑形态上，而且还体现在业态业种的定位上。

现代商业，往往在规划之初便赋予个主题，让其具有鲜明的特征和内涵，从而圈定了特定的顾客群。

在苏州，各类主题商业不断涌现，并逐渐成为商业地产市场的主流形态。

主题商业代表之李公堤二期水巷邻里，以特色餐饮商务休闲娱乐精品购物等为主题，引入名品折扣商场皇廷温泉会所等主力店，以长期租赁经营的方式与李公堤期风情商业水街相呼应，构成金鸡湖亲水商圈的重要组成部分。

此外，苏州万达广场木渎第大商业综合体木渎新天地南苏州生活广场等批集餐饮购物休闲娱乐等多种功能于体的综合性站式购物中心也成为了区域商业的龙头，不仅开创了苏州商业地产新高度，也加快了苏州商业地产建设发展的步伐。

三专业市场良莠不齐除相关的配套商业地产市场外，专业市场在业态业种定位方面般比较专，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。

专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，因此对房地产商而言，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。

近年来苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界新区长江路沿线金阊新城国道沿线相城区相城大道沿线如蠡口家具城华东装饰城电器城新东方汽配城赛格电子市场等。

苏州专业市场在飞速发展的同时，定程度上也存在着重复规划和盲目发展的现象。

由于专业市场辐射力强，同类型市场在个城市过多存在会形成恶性竞争，浪费城市资源。

因此在规划专业市场时要进行充分研究论证，小心谨慎，准确定位，才能做到万无失。

四传统商业街重新定位第四章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例在主题商业和专业市场发展提速，逐渐占据市场主流的时候，传统商业街形态相比则要暗淡的多。

但在大型居住区商业物流密集区，传统商业街作为配套商业仍占据席之地。

在苏州传统商业街市场上，大观名园鸿运商业街欧风商业街湖西左岸商业街湖东新街口等几个商业街项目表现较为抢眼。

三现状及存在问题从严格意义上来说，苏州的商业地产起步较晚。

初期的商业地产在运营方面也比较稚嫩，往往先造房子，后找商户，或者直接低价销售，最后在业态控制