行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。

第六部分经济分析销售收入估开工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。

本项目市场定位分析通过宏观微观市场分析以及对该项目周边情况了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当吸引力，而且厚实消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛需求。

存在噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争压力需要公司策划设计营销等后续工作跟进来消化。

根据分析结果，我们从错位竞争角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目建筑定位应该为小高层高层相结合近城都市住宅区，以中高档住宅商业中心形式进行开发。

住宅主要客户群定位于中等收入以上人群，户型面积以平方米为主。

根据本项目销售对象建筑形态地理位置和周边物业销售情况等因素，估计住宅价格均价约为元平方米。

三设计方案思路说明初步设计方案参见下图由幢楼组成，其中高层幢沿河分布，小高层幢。

设计上体现如下特点充分利用周边景观，合理布置空间组织，借景造势，让每户都能见绿见景。

总平面布置上，着意于建筑环境协调以及建筑和绿化环境美化，整个平面与阳光国际公寓期组成围合空间，有利于路网组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境协调问题。

以多功能为特点，住宅商铺组合能满足多种需求。

在价格合理保证供货前提下，推广应用国家鉴定认可新技术新工艺新材料。

四开发成本估算估算基本条件及假设条件土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。

建设费用按照正常工程造价估算，没有考虑由于特殊结构材料以及特别不利地质情况所需增加成本基地各项成本构成建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土地出让金万元，共计万元。

总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

单方建筑面积为元平方米。

具体见附表项目开发成本估算表接地带，基础设施较为成熟。

地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。

地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。

东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。

另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。

周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。

南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。

场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。

今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。

由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地发项目会有定噪音影响。

要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目。

环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段整体环境。

而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。

根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。

机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。

成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目成本节约。

同时，新项目启动也有利于云顶佳苑项目部分利润转移，降低了项目开发成本。

配套优化机会按照台州市市政建设步伐，项目地块西侧中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区联系。

威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控影响，目前台州区域房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续宏观调控政策走向仍不明朗，房地产整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁目前椒江区房地产市场程。

五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。

总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目