目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性获取利润。

通过项目财务测算，本项目良好财务分析指标状况，反映出项目具有很好盈利能力和抗风险能力，项目贷款还本付息有较大保障，项目在财务上是可行。

建议密切关注国家政策变化，视政策情况调整本项目投资策略。

在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门关系，尽量减少拆迁引起项目风险。

对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成影响。

主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积净用地平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户地下地上停车位个综合售价元平方米建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务内部收益率所得税前全部投资财务净现值所得税前万元全部投资投资回收期所得税前年说明市发展计划委员会文件，计政务投资函号函中备案内容总投资为亿元。

本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每平方米建设投资约为元，故总投资超出。

第二章住宅市场分析与营销策略宏观政策我国房地产业作为国民经济支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济稳定发展和金融安全。

与此相对应是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有波动较大和变化多端自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处主要标准。

我国房地产业经过五年快速发展和年宏观调控，进入年房地产市场和房地产企业整体主客观环境要好于市场原来预期，加上资本市场日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济持续健康和快速发展，房地产市场预期开始回暖。

年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新力量。

年国家加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房土地供应。

但是在年我国要面对通货紧缩可能和生产过剩所带来影响，所以在十五规划起始年经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要决策点。

国务院发展研究中心发布年季度中国房地产业大开发战略支撑点和重要依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力发挥。

因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中组织和协调能力。

主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑点建立，阻碍了经济快速发展。

城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程年，城市化率与工业化率之比为，远低于合理水平。

工业化相对超前，第三产业严重滞后，阻碍了城市化进程。

城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。

城市中心区居住生活用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和商贸中心功能发挥。

城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇，每个建制镇平均辐射影响半径仅为公里。

郊区市县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程条件，但至今城市化水平仍然很低。

城市化发展目标和基本思路目标年，城市化水平达到年，城市化水平在以上。

基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力深化以城市户藉制度为重点城市配套改革和进步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区共同繁荣。

政策措施优总论项目建设背景项目概况好城市建筑物难以成为重要生物物种如鸟类通道，而周边地区自然组分情况与区内致，因此，市区外重要生物物种无法向区内移动，周边地区生态补偿能力较差。

小结生态环境结论项目所在地现状景观中控制性组分是城市建筑物，生态环境质量般。

存在主要问题是缺少高生物量自然组份如高大乔木灌木及动物物种，尤其是鸟类向区内移动生态结构，周边地区生态补偿能力较差。

因此，还须对生态环境质量进行修复和补充。

项目实施，使自然组分模地功能有所变化，控制性组分仍是城市建筑物，区域生态环境质量不会明显变劣，由于绿地组份有定增加，有利于生态环境质量改善。

生态环境设计建议生态环境设计，关键在于以下几点增加生物量自然组份，对于较大面积绿地，要以面积培育各种乔木和灌木，强化自然组份抗内外干扰能力。

异质性是景观自然体系维护方。

动平衡核心，在照顾美学和观赏条件下，使乔灌木形成团块式混交，强化组分对生态环境质量控制功能。

加强区内绿地连通性，与区外环境增加连通，形成鸟类通道，增加区外重要物种向区内移动，提高生物补偿能力。

第十章风险分析及对策项目风险分为行业系统性风险和项目个体市场风险，对于本项目而言，系统性风险是我们必须要面对，而项目开发过程中三个阶段，即土地获取阶段，项目建设阶段和销售管理阶段，所面对项目个体市场风险表现和风险控制更是需要我们能够提前进行识别分析和掌控，并建立项目风险管理控制系统制度保障，才能降低项目投资风险。

行业系统性风险经济过热固定资产投资居高不下等因素，可能导致和引发国家宏观金融政策调整和出台新调控措施，影响消费者消费信心，从而影响项目开发资金回笼状况，使项目面临还款风险，因此，我们应密切关注国家政策变化，视政策情况调整项目投资策略。

项目市场风险土地拆迁风险征地拆迁涉及许多法律和社会问题，地块上原房产所有者基于社会心理经济原因，使项目面临拆迁工作不能顺利进行或漫天要价，从而增加项目拆迁成本风险。

因此，我们在拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门关系，尽量减少拆迁引起项目风险。

项目建设阶段风险在项目建设过程中，项目施工条件工程承建商选择以及工程管理等诸多因素可能导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。

建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。

项目销售管理阶段风险在销售过程中，项目可能面临市场波动而导致项目不能如期完成销售任务或项目销售价格达不到项目预期，从而使项目在收益上面临风险，因此，需要投资商对未来物业市场走势准确预测判断，把握准确入市良机，采取有针对性营销策略及销售租赁价格和方式，规避市场波动所造成影响。

风险点分析项目风险立立中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。

商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛市场特征。

由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀影响较大，价格上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。

通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控问题。

商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛市场特征。

全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。

商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米，同比增长。

详见表年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合计住宅非住宅批准预售面积万实际销售面积万供销比注供销比二批准预售面积实际销售面积住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以前待销商品房。

三环外开发趋热据统计，年三环外供应大于销售。

目前由于市区三环内土地供应很少，因此三环外开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。

城市向外发展是房地产行业个必然趋势，三环外房地产市场发展将成为年主力发展区域。

年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。

月楼市销售火爆，房价快速上涨导致部分追涨心理市民提前购房，市场度处于供不应需状态，供需缺口达万平方米月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方米，仅次于成交量低主要是由于传统春节淡季所致经过两个月观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢复到月水平。

虽然目前住宅市场观望气氛还在，但市场刚性需求和开发商看好后市心态未变，楼市继续保持健康发展。

总来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份价格水平。

经计算，月住宅价格月平均涨幅为。

总说来，住宅价格仍处于小幅盘升态势。

由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。

商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛市场特征。

由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀影响较大，价格上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。

通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出