，对周边县市辐射力强，有利于周边地区农副产品流通体系建立完善与正常运行。

由此可见，充分利用这区位交通和环境优势，建设个具有定规模农副产品批发交易中心，对保障城镇人民生活供给，进步发展农业产业化，发展大市场，搞活大流通和十堰经济快速发展具有重要意义。

建设条件气象条件十堰市属亚带大陆季风气候，山区气候区。

四季光热界线分明。

全年太阳辐射量为千卡平方厘米，年均日照时数为小时，西北部日照高于东南部，全市日照率为之间。

年平均气温为。

全年无霜期在天之间。

年平均降雨量毫米，年降水总量亿立方米，降雨日数毫米日数在天之间。

地形地貌条件地质条件根据相关区域地质资料，该项目建设地下伏基岩为稳定白垩第三系砂岩，属于地质构造稳定地区。

根据万中国地震烈度区划图资料，十堰市城区基本烈度为五度，故本区域地震烈度应按六度设防，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

地形地貌条件拟建场地地形较平坦，场地地貌单元属岩石地貌。

根据建筑抗震设计规范，本场地土类为中软地土，建筑场地类别为Ⅰ类，场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞滑坡等不良地质现象，适宜进行工程建设。

本项目无勘察地质资料，根据邻近场区勘察资料，场区地下水类型主要为上层滞水及基岩隙水。

上层滞水主要接受大气降水及地表水补给，水量小基岩裂隙水主要贮存在强风化砂岩中，水量甚微。

场区附近无污染水源排放点，地下对混凝土混凝土中钢筋无腐蚀性，对钢结构不具有弱腐蚀性。

周边建筑物与环境条件本项目用地便于现场施工和项目建成后运营使用。

同时也是块闹中取静好地块，十分适合建设本项目。

公共设施条件项目用地周边基础设施需进步配套完善，市政管网连接方便。

给排水该项目用地周边有城市供水及排水管网，能够满足该项目用水及排水需要。

供电周边电网全部使用双回路供电，完全满足拟建工程之需。

根据以上分析，该项目建设用地公共设施条件已经具备，均能保证项目顺利实施。

征地拆迁条件本项目建设用地地块上无建筑物，无拆迁费用发生。

施工条件本项目用地施工运输车可以直接进入，不会影响其他车辆正常出入。

施工时为了避免给周边区域带来不便，施工现场实施封闭。

第三章项目建设必要性与可行性项目建设必要性经济发展战略需要。

十堰市地处鄂西北地区，东临荆襄平原，西品种齐全。

产品营销需从零开始。

第三产业正加快发展，消费观念发生改变。

同行业竞争激烈。

客源以十堰温州商会为纽带，联系着江浙和十堰大量经营商户。

商铺营销需尽快宣传，组织落实客商。

商品客户趋向管理先进，设施配套，功能完善物流畅通营业场所。

需加大宣传力度。

相关产业支持力度十堰市近年来高度重视第三产业发展。

方面，第三产业发展促进了城市经济快速增长，十堰市经济增长率连续数年保持在两位数，年实现国民生产总值亿元，比上年增长。

经济快速增长同时也加快了第三产业发展，形成了相互促进良性循环。

汽车零配件批发交易中心，农副产品批发交易中心，农资批发交易中心物流配送中心等相继建成房地产餐饮服务信息产业金融业保险业均得到了迅猛发展，对农副产批批发业产生了积极关联带动作用，并争相为农副产品批发提供服务，以求互助互利，双盈共发。

企业经营策略和竞争对手鄂西北小商品批发交易中心二期由金叶置业有限公司经营实行企业化管理，市场化运作，在经营商品种类方面以农副产品为主小商品为辅在营销方式上实行自营购销与商铺租赁相结合，仓贮保管与物流配送相结合方针设施配套，功能完善规模化经营，集约化管理。

特别是在停车与通行方面它设立了停车场以及方便人流物流车流集散通道。

这是市内仅有几家农副产品营销市场望尘莫及。

第四章营销市场分析农副产品购销市场十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游，东经至，北纬至，辖五县市两区和个经济技术开发区，即郧县郧西县竹山县竹溪县房县张湾区茅箭区丹江口市和白浪经济技术开发区。

全境南北相距公里，东西总论项目名称及承办单位项目名称小商品批发交易中心二期项目承办单位十堰市金叶置业有限公司法定代表人陈小龙项目背景十堰市位于湖北省西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经至，北纬至，在中国雄鸡型版图中正处于鸡心部位，在历史上曾有南船北马川陕咽喉四省通衢之称。

她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康。

开发成本费用估算开发投资形成资产类别开发建设投资万元其中项目建设成本万元，银行借款利息万元。

财务评价报表借款偿还计划表见表损益和利润分配表见表全部投资财务现金流量表见表资本金现金流量表见表资金来源与运用表见表财务评价指标盈利能力分析财务内部收益率，于行业基准收益率基本持平。

资本金收益率，远大于贷款利率。

财务净现值万元。

投资回收期年含建设期。

偿债能力分析本项目需建设贷款万元，占总投资，建设期贷款利息万元，占总投资。

在项目开发完成后第年末即可全部偿清贷款本息，利息备付率为倍，偿债备付率为，有可靠清偿能力，偿债风险较小。

财务评价结论从项目总体看，财务内部收益率为，于同行业收益率基本持平项目建设需银行贷款万元，占总投资，在项目建成后两年即可偿清资本金收益率为，远高于银行贷款利率本项目具有定抗风险能力，且项目风险很小。

从偿债能力分析看，项目贷款数额不大，项目开发方有足够清偿能力，偿债风险较小。

第十四章社会效益评价通过对资源市场信息物流等多方面因素把握尤其是对市场信息整合，将本建设成为十堰市最大商品批发交易中心，吸引市内外客商入驻。

利用批发交易中心对市场把握与连接整合十堰市农副产品资源进行，采用市场农户方式对农副产品综合商品进行企业化品牌化运作，竭力帮助农民规避市场风险实现农业产值最大化与农民增产增收之目。

预计在该项目建成三年之内，交易额达到亿元年，并且努力使十堰八大特色农副产品交易接近份额通过这平台输出，最终通过对市场整合变现十堰农业存量资产，激活商品交易增量潜能。

如此则有望实现亿元年交易额。

并且，个地区存在超大型批发交易中心必然会带动周边规模较小农副产品交易中心，推动农副产品深加工及信息连接。

同时，利用这信息及资源平台引进云贵川等西部地区乃至东盟经济体优势产品将批发交易中心建设成十堰人品味其他地区及国家生活休闲区。

利用良好交易环境为十堰市具备深加工优势产品品牌搭建面向国内国际客商展示平台。

比如可以考虑举办十堰茶博会绿松石产品交易会等，为极具十堰特色优势产品品牌搭建贸易通道，通过产品品牌化将产品自身价值完全放大，提高十堰农副产品在国内外市场知名度与美誉度并形成溢价，最终使广大农业生产者受益。

通过市场整合将形成从种植加工深加工包装销售推广等完整产业链，进而推动农业产业结构升级。

同时，这展示平台也是外地产品品牌以及资金进入十堰桥头堡，如此则可利用批发交易中心箭区丹江口市和白浪经济技术开发区。

全境南北相距公里，东西相距公里，国土总面积万平方公里，总人口万人，其中非农人口万人，是个农副产品消费大市场。

就拿十堰市区来说，现有常住人口余万人，年消费农副产品价值约亿元，其中蔬菜类约亿公斤，亿元肉类约万公斤，亿元禽蛋类约万公斤，万元水产品约万公斤，万元。

这些农副产品部分来源于周边县市，大部分来源于外地，需要经销机构购进。

十堰市也是个资源富市，不仅蕴藏着丰富矿产资源，水能资源，还蕴藏着丰富野生植物资源，茶叶竹笋板栗等林特产品闻名遐迩远销国内外，山野菜木耳香菇产量丰富，质优价更廉。

这些资源也要靠经销机构销售。

鄂西北小商品批发交易中心二期将同其他经销机构起来完成这历史使命。

目前，十堰市从事农副产品经销商家，只有两家规模较大经销企业，其余都是规模很小个体经销商，年经销额不到需求量，因此，在十堰市开发建设农副产品批发交易中心有较大市场空间。

根据有关历史资料和相关资料综合分析，市区以现有人口及增长情况和日人均蔬菜及其他农副产品需求量计算年交易量年后将达到亿公斤，交易额为亿元。

未来年交易预测情况如下表农副产品交易预测表表计量单位万公斤商品类别蔬菜肉类禽蛋类水产品水果其它营业铺面租赁鄂西北小商品批发交易中心二期有平方米营业铺面，其中有平方米铺面自营，用于农副产品批发有平方米铺面实行租赁，由租用者进行小商品经销，可吸纳数百家商户来此投资，该项目系金叶置业有限公司与温州商会及其会员单位合资兴建，吸纳入住商户有其独特优势。

温州商会会员单位众多，现有在市内百多家会员企业，大部分已在市内经营小商品批发，但铺面配套设施及对交通联系条件停车泊位远不如鄂西北小商品批发交易中心二期，旦鄂西北小商品批发交易中心二期交付使用，这些经营户必然踊跃入驻，以求占领最理想经营场所。

浙江温州是全国有名小商品之乡，有众多小商品生产基地，小商品批发大市场和众多经营商家，通过十堰温州商会联络，大多都与十堰保持着信息和业务联系，鄂西北小商品批发交易中心二期开发建设，必然吸引他们前来投资兴业。

第五章项目建设指导思想和发展定位指导思想贯彻落实十堰市市委市政府关于构建大市场战略，充分发挥十堰市作为区域经济中心优势和火车站广场交通优势，开发建设鄂西北和周边地区规模最大小商品批发交易中心，形成城区和市辖五县市及周边地区农副产品集散中心。

充分利用现代科技材料，建设座造型美观装修精细设施配套功能完善现代化商城为美化城市形象完善城市功能，塑造区域性中心城市程费金额合计万元箭区丹江口市和白浪经济技术开发区。

全境南北相距公里，东西相距公里，国土总面积万平方公里，总人口万人，其中非农人口万人，是个农副产品消费大市场。

就拿十堰市区来说，现有常住人口余万人，年消费农副产品价值约亿元，其中蔬菜类约亿公斤，亿元肉类约万公斤，亿元禽蛋类约万公斤，万元水产品约万公斤，万元。

这些农副产品部分来源于周边县市，大部分来源于外地，需要经销机构购进。

十堰市也是个资源富市，不仅蕴藏着丰富矿产资源，水能资源，还蕴藏着丰富野生植物资源，茶叶竹笋板栗等林特产品闻