了些不确定性。

主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情况下，本项目盈亏平衡点收入万，元年如果正常年份摊位租金价格为元天，按建筑面积折算后为天，则盈亏平衡点出租率为，出租率每上升，项目利润率变化情况具体如下出租率利润者归属感。

﹡建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度保障消费者权益。

﹡建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时公布检测结果。

﹡建立公平计量器具，监督商户经营行为。

﹡建立诚信保证基金，对消费者举报投诉先行赔付。

管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场脏乱差湿是主要原因。

俗话说三分硬件，七分管理，大部分市场硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。

在农贸市场硬件设施提升同时，应切实加强对农贸市场规范化建设，提升管理队伍管理水平和素质，及经营人员培训与教育，用制度巩固农贸市场升级成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场管理水平具有十分重要意义。

农贸市场管理制度详见附件四。

七项目经济效益分析项目周边主要商业设施租金情况如下表略收入估算本项目拟全部采用租赁方式，规划建筑面积其中摊位总面积约，提供摊位营业道具租金高，不提供营业道具租金低。

租金收入表如下元天平年总收入，万元成本估算﹡建设成本，元平﹡装修成本元平﹡设备成本元平总计，元平第年第年第年第年财务经济评价测算说明﹡假设收益率为﹡经营成本包括水费电费等费用万年﹡管理成本万年﹡资金成本按贷款计，元平﹡每五年重新装修次，装修成本为元平﹡商业项目计算周期按年﹡税费未考虑财务盈利能力分析﹡静态指标总投资利润率，其中总成本，万万，万元投资回收期经测算，静态投资回收期约为年﹡动态指标财务净现值经测算说明本项目财务内部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。

鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润要求，因此本项目对收益要求为动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样投资才是有价值。

建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到，万元财政补贴并每年得到万元财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥，说明本项目财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年土地使用年限不确定性分析在得到如上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。

主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。

如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。

方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。

如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛