亿元，土地运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。

项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。

第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。

商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身商业优势。

劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得到有效规避拆迁安臵涉及大量拆迁安臵和补偿，工作进展中将会遇到定阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量商户居民和租赁户，拆迁安臵工作存在定困难，但是投资商在采取积极措施来落实拆迁安臵协议签订。

机会分析本项目存在着以下发展机会政府支持该项目是西安市重点项目，项目建成对提升城市总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要作用，并且出台了西安市发展和改革委员会文件关于进步改善投资环境意见等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目建设。

发展潜力城西位于陕西线两带发展战略中心位臵，有大格局，比邻城市中心，并将随着西咸体化地发展而发展，该区域具有较大发展潜力，可极大地吸引客户关注，提高该项目知名度。

需求随着社会发展进步，市民对绿色健康文化环境需求较为迫切，本项目拆迁完成后开发建设将定位成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境需要。

遗址保护西安将结合明城墙遗址护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址保护和旅游产业发展本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大发展机会。

威胁分析竞争项目周边还有些零散土地出让资源，对本项目构成定威胁。

但是本项目是区域内最大块优质土地资源，在市场需求方面本项目定位较高，预计周边零散土地资源对本项目威胁会较小。

成本拆迁安臵具有定不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生定影响，但可以在拆迁安臵前通过签订相关合同来规避。

结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临优势劣势机会分析以及相对应对策分析，最后根据列出对策分析汇总如下时机策略利用政府政策引导，在城西发展大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。

竞争策略最大化发挥项目所在区域价值争取在区域层面竞争中脱颖而出推广策略在招商引资上，大力宣传项目优势和重大发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构。

典型案例分析西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。

根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居住用地上涨至年底，因为供应量不足业地位，年西大街荣获中国著名商业街。

而且西大街辖区内金融机构齐全网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区发展做出了贡献，并且为附近居民生活提供了极大便利，促进了辖区内商业流通。

五是桃园开发区板块。

加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。

六是土门板块。

土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心。

目前土门街心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。

七是玉祥门商圈板块。

继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。

在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起企业提供优质服