行世界著名休闲品牌打造。

加强与旅游部门关系，整个区域是旅游板块特色，项目接纳。

作为个高社会效益高生态效益相当经济效益兼具休闲旅游项目，当地政府居民均大力支持该项目存在和发展。

以水文化为主题文化休闲产业区整个项目，与当地社会环境和谐相适。

第十六章风险分析财务风险分析由财务预测及评价可知，项目地块开发拆迁成本高达万亩，此种情形下项目收益勉强支撑成本，须寻求政府支持。

如果政府支持不到位，将导致房价过高，销售不利，使得整个项目开发失败。

对策对各子音污染视觉污染问题较明显。

天府水镇立足于对环境高标准要求，对环境品质重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护可行性。

经济可行性如果政府能提供定政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想投资回报率。

在政府土地拆迁补偿前提下，区域开发总体项目净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为，说明该项目有较强投资价值。

几点建议以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发关键，从策划到经营各环节也是环环相扣系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商进行统开发运作，以实现预期目标。

在策划和市场调研基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分市场评估，做出量化技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。

另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程可行性。

规划方案设计，建议站在城市经营角度，以项目可持续经营眼光，进行交通给排水供电电信等基础设施规划设计，纳入城市系统，并为今后增容作好预期准备，以控制今后营运成本。

天府水镇开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上地位，应可对都江堰市成为知名旅游目地产生巨大推动作用。

与古堰景区互动是天府水镇必须考虑因素，两者关系协调将直接决定都江堰城市旅游发展走向。

建议两者能够达成实质性互动合作，以形成利益共同体。

从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿税收优惠产业导向调控三方面给予支持。

其中，拆迁土地补偿直接决定了项目盈利水平项目投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面优惠政策支持为成功打造该开发区，须政府在设施立项审批周边区域今后土地开发方面认同统规划统开发。

天府水镇商业房产利润与土地拆迁成本呈系数为负相关关系，可见区域开发关键在于拆迁成本高低和拆迁执行力度，建议政府在进行土地补偿同时，运营商应本着先易后难原则执行拆迁，并采取合理开发运作模式，有计划地分期进行市场化操作。

建议在开展规划工作同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作连续性和完整性，如加强与旅游城建交通供电电信环保文物水利等各部门协调关系，多方面探讨与都江堰景区四川省及成都市旅游局各旅行社等深入合作可能，为当地建立合理商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。

在区域运营中，建议边开发边营销，边招商，边开放，边销售。

通过实施滚动开发，形成良好信息流游客流现金流物流，使得整个过程风险降低最低程度。

建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金银行贷款招商引资滚动开发等多种模式综合运用，规避可能存在风险，实现天府水镇良性发展。

特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久投资吸引力和消费吸引力。

从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域整体概念营销，做成全国闻名品牌针对各阶段招商开放销售不同要求，针对不同营销对象，做好子项目营销。

正式运营后，整个项目应具有相当品消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。

由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。

项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。

项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。

在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个