业布局和提于对外租赁，租期年。

本方案预测租赁后年收益，税前利润为万元。

由于距鹰谷万怡酒店米维多利亚酒店开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。

综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。

人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。

四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专收入餐饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般三四星级酒店费用所占收入百分比所推算出来。

营业成本占营业收入百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元其中水费客房水费餐饮电费空调锅炉照明电梯等市场营销费用工程维护费用三综合税费总费用客房平均总营业收入万元餐饮平均总收入万元会议收入万元总收入利润分析营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率二经营收益预测根据鹰谷万怡历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测酒店所有可出租区域在合理价格范围内可以出租通过加强销售提高定客房出租率工资总额不变会议收入提高不多餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高程度不大，尤其是十三层红吧及十二层西餐厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。

收入预测客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入淡季平季旺季总额客房房价及入住率根据周边市场状况调整为以上数据，根据青岛市旅游整体淡季每年月，共个月旺季每年月到月，共个月，平季每年月，月，次年月，月，共个月将酒店淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。

根据酒店行业同类型酒店行情，将客房毛利率确定为，因此客房平均年毛利为元。

餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。

但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店行情，将餐饮毛利率确定为，因此餐饮毛利为元。

租赁收入出租地方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面数据，根据周边相关租赁市场调查，将上述数据需调整到原始数据才符合此物业市场租赁行情，调整后租赁收入为元。

会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店调查以及酒店行业运行规律得出费用占营业收入比例如上表，据此推算出酒店营业费用总额为万元。

税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供数据而知，酒店目前有多万元应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。

业主方主要倾和华联中低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。

酒店周边企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。

有旅行社数家。

主要景点有栈桥风景区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。

三竞争对手分析根据鹰谷万怡规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具有定代表性酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下酒店序号酒店名称距离规模房价门市价优势劣势加州风情大酒店约米客房套其中间