，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及项目实际状况，认为有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等系列问题有待确定，实际操作时需要深化。

本报告预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场基础上，且进行价格试水后确定其预售价，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场供求员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。

与深圳房价差异非常大。

而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。

香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。

为女朋友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。

由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。

所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。

这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。

也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。

安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。

香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。

因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等大户进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。

尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。

有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。

黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。

最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。

在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。

这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇