市域总面积为平方公里，其中陆地面积平方公里，海域面积平方公里。

在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。

全市总人口万人，其中汉族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。

万宁市人民政府驻地为万城镇。

气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。

年平均气温，最冷月平均气温，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。

社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新号项目单位工程量单价元合计万元工程建设费用，平整场地，道路，给水，排水含雨污水，室外电气照明，通讯含弱电，天然气管道，工程建设其他费用，建设单位管理费财建号建设工程监理费国家发改委建设部发改价格号文招标代理费国家计委计价格号文可研编制及评审费依据国家计委计价格号文浮场地准备及临时设施费暂按建安费设计费依据国家计委建设部计价格号文下浮施工图预算编制费琼发改收费号文勘察费按建安费，下浮初设及概算评审费琼发改收费号文施工图审查费结算审查费琼发改收费号文环评咨询费国家计委国家环保总局计价格号文预备费，基本预备费，涨价预备费工程总投资，资金筹措项目开发建设成本费用万元，全部由建设单位自筹。

第十二章项目竣工后土地价值分析本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷。

旅游商住综合用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让方式，通过币场实现其土地价值。

道路绿化及公共设施属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。

本土地级开发项目竣工后土地价值为经营性建设用地土地价值。

销售收入根据项目所处位置周围环境条件和住宅区发展情况，项目建设道路与配套市政基础设施完善后，将有亩土地销售，平均每亩售价以万元计算，销售收入为万元。

税费率本报告采用各种税费率见表。

表税费率表单位税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税任意盈余公益金教育费附加费企业所得税土地增值及税额土地增值额土地增值额销售收入土地开发总投资万元。

按照四级累进税率，增值额万元占成本万元比例为，在以下，税率为。

土地增值税土地增值税土地增值额税率万元。

项目总成本费用估算项目总成本包括土地开发建设成本和在开发建设期间人工费用，土地开发成本万元。

项目劳动定员人，按人平均工资元计，福利为工资额，开发建设期间人工费为万元则项目人工总成本费用为万元。

盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，扣除土地开发建设成本万元，职工奖励及福利基金万元，可获利润总额万元营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加费万元，任意盈余公益金万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。

项目税前内部收益率为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。

利润总额投资利润率总投资利税总额投资利税率总投资利润总额资本金利润率资本金结论综上所述及相关财务分析，本项目在运行期间可神奇传说，饶有野趣尖岭五眼温泉等。

这些旅游资源，都具有较高开发价值。

目前，正在开发有石梅湾尖岭五眼温泉牛庙岭已开发利用，能供中外游客观光有东山岭兴隆温泉南燕湾日月湾和春园湾兴隆热带花果园。

这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假胜地。

由此可见，万宁市人文旅游资源较多，自然旅游资源也不少。

社会人文资源保存状态好，自然旅游资源大多保持原生态，开发潜力较大。

从旅游资源自身价值，包括人文与自然资源观赏价值愉悦度奇特度完整度，科学价值考察和普及，文化价值人文考察养生康体民俗探奇方面进行评价，万宁旅游资源价值都是较高。

旅游资源存在条件良好从旅游资源存在条件，包括旅游区规模容量种类要素组合条件和资源聚集度方面来说，万宁旅游资源条件良好。

优质旅游资源可开发性强有以海南第山之美称东山岭，有热带花果园之美誉兴隆温泉旅游区，有南海明珠之称大洲岛，有神州半岛之称牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣尖岭五眼温泉。

年海南接待国内外游客数量表海南省国内游客万人次比例海外游客万人次比例年海南省旅游接待过夜人数及旅游总收入年份过夜人数万人次旅游总收入亿元日月湾杨梅地块