区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新系列科技孵化楼，盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心北部新区地块项目可行性目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。

财务评价可行。

第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。

针对本项目实际情况，土地成本是个具有较大不确定因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分考虑。

基于此，本次确定三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。

二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们影响。

计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。

销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。

在今后项目实施运作过程中，控制项目土地取得价格，合理安排规划好项目开发建设节奏，增强项目自身品质，提升项目亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制力度，项目定能在获得更好经济效益。

三临界点分析根据项目具体情况，详细测算了在基准收益率为时临界点分析数据销售价格临界点土地价格临界点建安工程成本临界点根据临界点分析结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格不利影响完全可控制。

土地价格要在我们测算价格万元亩基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解结果，区域土地成交价格在万元，万元亩可能性较低，因此土地价格我们可以控制。

建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程了解和重庆市工程造价信息提供资料显示，重庆年上涨率在左右，上涨可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。

四盈亏平衡分析平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告第页共页根据各类型物业开发顺序和投放市场时间点，可以计算出各类物业销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目平均销售价格为元。

盈亏平衡时销售率计算项目总成本费用为万元。

由于房地产行业特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。

销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税因此元平方米这类房屋本就是北部新区高新园区销售量最多。

另外元平方米房屋代表着北部新区高新园区部分中小型楼盘，北部新区优质生活环境也吸引了很大大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低房屋，本季度这类房屋占总销售量。

随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信城四期联排别墅陆续开盘，本季度均价元平方米以上房屋较上季度和去年同期都有定幅度增长，特别是元平方米以上房屋也销售了套。

由此可见，购房者虽然偏向于价位在元平方米以下房屋，但面对楼盘大环境好房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有定经济势力购房人具有吸引力，因此对于楼盘销售还