格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

年，市正式步入住宅商品时代。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可往该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。

中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。

在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。

同市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。

四乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。

客户类别来此区域置业客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近范围。

如生态花园，空军雷达学院，乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。

已购房客户区域分布如下区域江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规住宅消费类型。

购买力来此区域置业客户购买力较强，已购放客户家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。

购买动机此区域置业客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对该项目真正突出于乡住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

置业意识古间很大。

年市增量房市场交易起，交易建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起，建筑面积为万平方米。

存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推动了房地产市场梯级消费需求。

住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至成年期限。

年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。

公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长。

共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。

上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。

年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。

年底成立了市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资。

房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。

年市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。

截止年，共有家中介企业遍布全市