是价格定位。

别墅价格不能走高与低极端，太高曲高和寡，太低有失身份，关键是适度抬高。

别墅不易采取降低策略，应预留定升值空间。

对于滚动开发别墅来说尤其重要。

建议每幢房款在万元。

四项目实施总体构想中国皇家园林高贵风范又具有现代建筑新潮时尚户型面积大小取决于别墅形态以买家需求，联排别墅为平方米，独立别墅为平方米三是价格定位。

别墅价格不能走高与低极端，太高曲高和寡，太低有失身份，关键是适度抬高。

别墅不易采取降低策略，应预留定升值空间。

对于滚动开发别墅来说尤其重要。

建议每幢房款在万元。

四项目实施总体构想项目名称南京六朝皇家公园别墅二开发形式自主开发旅游度假别墅市场分析别墅市场从近十年发展来看，我国别墅市场发展呈曲线上升势头，经历了高潮低谷升温热潮四个过程。

目前正处于别墅开发第二个热潮。

别墅市场从沉寂中苏醒过来，主要是近年随着二次置业者增加，造成了别墅市场升温。

别墅物业作为种高档商品，如今已经成为人们身份地位财富象征。

别墅市场区域分布主要集中在深圳广州北京上海杭州等几个大城市。

别墅空间分布特征有定相似性，主要聚集在交通比较便捷小时都市圈内，私家车出入较方便区位，周边依山傍水，空气清馨，环境轻松地区，真正实现悠闲别墅生活环境。

南京别墅市场近两年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。

从销售情况看具有较好市场前景。

旅游市场随着人民生活水平提高和对生活质量追求，必将带动旅游市场发展和繁荣。

因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县著名景点无想寺和丰富山水资源，通过宣传山景水景树景寺景及野趣，突出山灵性，水动性，人和谐性。

预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京著名景点，会集聚定人气，对本项目产生定促进作用。

三差异化竞争策略可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场特征。

应把握好以下几个要点是市场定位。

在经济型精品别墅豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。

档次定位为中高档，目标消费群市场细分为金融房地产等行业新兴中产阶级白领金领人士和企业家高级经理人等。

客户群既可是南京溧水及周边地区高收入阶层，也可是苏南浙江上海安徽等地区高收入阶层二是产品定位。

集居住旅游度假投资于体别墅，既可作为第居所也可作为第二居所，但以第二居所为主建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有市场挖掘，提早锁定目标客户群。

本项目成功与否，能否起到四两拨千金，即以较少资金投入获得较大利润作用，关键在于年期房产开发是否成功，其资金回笼决定了前期投入资金多少和风险大小。

按照基准表计算，盈亏平衡点土地挂牌竞标价格为万亩。

争取更多政府优惠政策和扶持，用无偿划地抵押贷款方式，可以大大减少前期资金投入，降低风险。

旅游项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。

房产项目可利用真山真水和大学人文景观，成为销售时卖点与亮点，增加房地产项目外延价值。

步拓展发展空间。

土地价值具有定升值空间。

由于土地资源稀缺性和不核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，可再生性以及土地市场化运作必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。

随着南京市政府新轮开发高潮掀起和城市化进程加快以及溧水县投资经济启动，必将带动房地产快速发展，预示着该项目有着定发展前景。

启动该项目有利时机。

经初步市场调研以及和县政府高层接触，预计该地块取得价格每亩万元左右。

目前如以少量资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园竣工，上乘庵项目江宁项目实施，公司将取得定经济效益。

若三年以后正式启动该项目将有定资金支撑。

三市场分析房地产总体走势房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取系列扩大内需增加投资积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济发展和繁荣起到了较好拉动作用。

随着中国加入，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快发展宏伟目标而实施新轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新发展机遇。

同时，随着居民收入水平提高和国家住房制度改革推动作用，对房地产有效需求，呈现出房地产市场购销两旺经济繁荣良好发展态势。

目名称南京六朝皇家公园别墅二开发形式自主开发合作开发三筹融资及启动资金资金来源渠道是自有流动资金，主要是金陵世纪花园江宁等开发项目投资收益二是银行贷款三是本项目滚动式开发回笼资金。

该项目首付款为万元，启动资金为万元