岛咖啡经营状况较突出。

档次较高健身俱乐部在家左右。

第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是商业发展重要地段。

有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。

由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。

自然环境项目核心地带是个占地平方米花园，周围矗立着栋各具特色欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静环境。

人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。

例如位于花园路号幢带有庭院欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名实业家章瑞亭先生旧居。

类似建筑房屋置换搬迁公园改建施工第八章投资估算及资金筹措投资估算投资估算编制依据建设项目经济评价方法与参数第二版。

投资估算编制范围项目总投资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程改造费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花园地下停车场以及项目有关不可预见费管理费用，还有拆迁置换费用等。

投资估算估算项目总投资为元本项目投资估算结果详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算表二投资计划年元年元年元项目投资计划详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。

三资金筹措本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措，分别是企业自有资金项目融资银行借款等表外融资销售产权商铺返租四还款来源及计划本项目还款来源主要有酒店经营利润测算期内年均元物业出租利润测算期内年均元预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中平均租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。

产权商铺销售收入元，预计年销售产权商铺，平方米，销售加权平均价格元平方米，实现收入元。

按照支付回报，返租期限年。

详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目酒店经营预测详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目现金流量表第九章本项目经济效益分析经济效益分析参照国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数。

第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目盈利能力偿债能力，据此判断项目财务可行性。

经济效益分析基础参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济效益分析前提，直接影响分析结论。

经济效益分析基础参数包括土地出让金和拆迁置换费用税费贷款利率项目计算期财务基准收益率等。

土地出让金和拆迁置换费用估算根据现行土地政策房屋买卖过程中房屋座落土地使用权未办理出让手续需要补交土地出让金，费率为房产评估价，考虑到政府对风貌建筑保护性开发支持，本报告未将上述土地出让金纳入计算。

税费率营业税及附加税率取所得税税率取。

其他本项目物业出租应交纳房产税，但是通过改变纳税方案可以节约部分税务支出税收优惠参与本项目投资可享受有关税收优惠，优惠幅度巨大，应尽量争取享受津财税政号税收优惠。

本项目测算时，是按照享受营业税和所得税优惠计算贷款利率根据中国人民银行公布最新商业银行贷款利率，年期长期贷全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。

项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。

二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。

以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。

风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。

三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。

外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。

地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。

外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店