种意义上说，项目开发时机并不太理想。

二项目区位项目区域示意图诠释项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。

项目区域附近有成熟桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业配套均较完善但项目区域内酒店寥寥可数，知名快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场东西向有二环路三环路两条城市交通主动脉，领事馆路航空路桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活商业区。

北世界四川机械设计院项目数码广场华辉广场威斯顿联邦国航大厦。

经济发展使国内些公司经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象展示公司经济实力从而进步拓展公司业务创业需要。

基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业发展。

高档办公物业热销现象在京沪穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。

中高档办公物业市场需求不容忽视信息文明化造就了第三产业繁荣发展，智力型服务型中小型公司越来越多，成为中高档办公物业重要消费群体。

经济形势良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力情况下，中高档办公物业市场需求空间将在持续扩展。

国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。

鉴于影响企业机构选择办公物业要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。

租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。

出于对办公物业投资风险考虑。

出于公司自身实际状况与需求。

由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。

写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。

根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻。

未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。

成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。

成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之间。

市场占有量成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，年仅为，年为。

办公楼供给市场从年起直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从年开始回升，当年实现投资亿元，年初现办公物业开发热，办公物业在建规模年增长率。

在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。

表现出办公物为强劲增势。

与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。

特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。

这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。

与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。

在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。

市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。

随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。

物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。

我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。

成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。

小结从写字楼