设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。

报告编写说明本报告是以委托方提供基础文件有关数据资料为基础，结合受托方掌握资料和实地踏勘调查收集资料为依据编写。

委托方对所提供资料真实性和合法性负责，受托方对所收集资料真实性准确性负责。

本报告所引用相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中部分内容所导致有关损失，受托方不承担责任。

本报告受托方与委托方没有利中。

火车北站东侧正在建设具有现代化水平物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效率多功能体化综合服务。

完备公共设施条件对对项目建设有利。

区域市政设施条件区基础设施已趋于完善。

电力通讯有线电视等线路已全线贯通。

管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。

桥和扩建省道线即将建成通车。

区主干道永兴大道黄金路和大道均已建成。

大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形成了环形路网。

市政设施完善为项目建设奠定了基础。

区域规划条件县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域次级中心城市，县政治经济文化中心，具有山水特色生态旅游城市。

总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方公里，将县城规划区分为八个组团，其中组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地构成生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。

组团城市功能是侧重以物流为主体综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。

区域规划发展方向为项目建设明确了目标。

项目区位条件县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活上难题。

随着火车北站建成，对外交通枢纽将更加便利，势必吸引跟多人流物流，形成个新人流物流集散中心。

该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。

占尽天时地利人和区位优势，是难得投资和臵业所在。

我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段优越性，突出标卖点，把最有利价值呈现给客户，突出产品优势与与众不同，最终为客户所接受。

第二节项目建设必要性分析县城总体规划实施需要按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心。

总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片原则。

各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划规定。

该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩建省道线通车提供完善配套功能保障。

促进区域经济发展需要近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后，作为西北重要铁路枢纽工程，将会吸引更多国内外游客，各种类型需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济增长，促进区域社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型项目。

拟建项目是功能齐全设施配套商业性项目，是商旅文合整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域商务中心商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮火车北站附近建设该项目是完全有必要。

推动城市建设提高城市品位需要面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流新型城市目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平标志性区域和体现发展方式转变示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。

建成后项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体现代化商业活动区，是体现地域特征集