（“华庭工业园”项目市场定位和投资分析）（最终版）㊣精品文档值得下载

项目租赁收入测算根据租赁计划及各物业产品租赁价格变化，可以估算出各物业产品年年各年度的租金收入。

详见下表。

年度租金收入面积租赁价格表项目年度租金收入估算单位万元产品种类面积租赁价格年度租金收入面积租赁价格年度租金收入面积租赁价格年度租金收入厂房办公楼合计考虑到年的特殊情况，对该年的租金收入进行了简化厂房和办公楼租赁比例为，租期为个月，故年的租金收入为万元所以，本项目的租金总收入不考虑资金的时间价值为万元项目投资估算开发成本估算土地费用余杭经济开发区的土地使用权出让金为万亩，本项目共计亩，经计算本项目的土地使用权出让金为万元。

无拆迁补偿。

前期工程费。

本项目的前期工程费估算见表表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费已基本就绪，按建安费核算总计建安工程费。

参照有关类似建安工程的投资费用，该项目的建安工程费估算如表。

表建安工程费估算表单位万元序号项目单位数量单价元金额办公楼平方米厂房平方米厂房平方米电梯含安装费用部合计基础设施费。

估算过程见表表基础设施费估算表单位万元序号项目单位数量单价金额总图道路围墙绿化等平方米水电安装平方米其他工程占建安工程费的合计开发期税费。

估算过程见表表开发期税费估算表单位万元序号项目估算说明估算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费其他建安工程费合计其他费用本项目可能发生的其他费用还有工程造价咨询费合同公证费工程质量监督费工程监理费工程保险费等。

估算见表表其他费用估算表单位万元序号项目估算依据金额工程造价咨询费建安合同公证费建安工程质量监督费建安工程监理费建安工程保险费建安其他建安合计开发费用估计管理费用取以上项之和的。

则管理费用为万元财务费用年五年期贷款万元，银行利息按计算，从年开始每年等本偿还。

故建设期的财务费用年年的贷款利息为万元销售费用本项目的销售费用较低。

广告宣传和市场推广费用按租金收入提取，其它销售费用占租金收入的合计为租金收入的，项目租金总收入为万元，故销售费用为万元。

不可预见费取以上开发成本和开发费用两项之和的。

故不可预见费为万元项目总开发成本费用汇总本项目预计开发成本费用总投资为万元，各项费用明细见下表表项目总成本费用汇总表单位万元序号项目估算说明总额开发成本小计到项合计土地费用前期工程费建安工程费基础设施费开发期税费其他费用开发费用小计到项合计管理费用销售费用财务费用不可预见费合计项目经营费用估算项目年经营费用估算如下表示。

表年经营费用核算表单位万元序号项目估算说明金额下半年管理费年租金的修缮费房屋原值的按年摊销不可预见费前两项之和的法定税费营业税及附加年租金的保险费房屋原值的按年均摊房产税按余杭区政策，免征合计所以，本项目的总营运费用为万元本项目不含营业税及附加的营运费用为万元资金筹措与投资计划本项目开发投资总计万元。

其资金来源有两个渠道是企业的自有资金即资本金二是银行贷款。

本项目公司投入资本金万元作为启动资金，其中年下半年约，年上半年约从银行贷款万，全部投资于年上半年。

投资计划与资金筹措详见表表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计计算期年下半年年上半年建设投资资金筹措自有资金借贷资金借款还本付息估算本项目借款时间发生在年初，但是在建设期内只发生财务费用年年的利息万元，其余的本息打算在年末至年末四年还完，采用等额偿还的方法，每年还款金额为万元项目财务评价项目盈利能力分析损益表与静态盈利分析损益表本项目预计租金收入万元，总成本费用万元，总营运费用为万元，营运期间财务费用粗略以万元计。

可实现税前利润万元，税后利润万元。

明细见下表。

表项目损益表单位万元序号项目名称计算依据金额租金收入总成本费用总开发成本费用营运费用不含营业税金及附加营业税金及附加租金收入利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标全部投资的投资利润率利润总额总投资额自有资金投资利润率利润总额自有资金总额自有资金投资净利润率税后利润自由资金总额静态评价分析从上面的三个静态指标可以看出，本项目的静态评价是非常好的。

现金流量表与动态盈利分析本项目建设周期年，经营周期年。

因而，用财务分析的动态指标净现值内部收益率投资回收期对项目的财务状况进行评价应较为科学，从而避免静态分析时因未考虑银行利率而对项目的不切实际的评价。

净现值即将项目每年的净现金流量按基准贴现率折算为项目实施初期的现值，此现值的总和就是项目的净现值内部收益率为项目净现值为零的时候的贴现率。

通常用试差法求得。

贴现率为计算贴现数所采用的利率本项目的贴现率参照银行利率水平，按计算。

现金流量表本项目既有建设期，又有经营期，为了分析的方便，本项目的现金流量表分为营业现金流量表表和全部现金流量表表。

在营业现金流量表中，对厂房和办公楼采用直线法计提折旧，年后厂房及办公楼残值为。

厂房和办公楼的原值估计为万元，则每年的折旧额为万元。

表营业现金流量表单位万元年度现金流入租金收入现金流出年营运费用含税金税前营业现金流量折旧税前利润所得税所得税税后利润营业现金流量按照余杭经济开发区的政策规定，对于经营性厂房项目，所得税在项目盈利以后再进行征收。

所以在对本项目财务分析时，年以前的税后营业现金流量按照税前营业现金流量核算，年到年按照交纳所得税后的营业现金流量核算。

表全部现金流量表单位万元年度开发期总投资税前营业现金流量税前净现金流量税后营业现金流量税后净现金流量评价指标税前净现值万元税后净现值万元内部收益率用试差法求得。

计算过程省略。

税前内部收益率贴现率为，净现值为万元贴现率为，净现值为万元④税后内部收益率贴现率为，净现值为万元贴现率为，净现值为万元税前动态投资回收期值当期税前净现金流量现量现值的绝对值上期累计税前净现金流值开始出现正值期数累计税前净现金流量现税前动态投资回收期年税后动态投资回收期值当期税后净现金流量现量现值的绝对值上期累计税后净现金流值开始出现正值期数累计税后净现金流量现税后动态投资回收期年动态盈利分析本项目的税前净现值税后净现值均大于，且内部收益率均大于银行现行利率，也大于企业的目标收益率而目前工业厂房的投资回收期般为到年，本项目的投资回收期为年税后投资回收期为年，故本项目可行。

项目盈亏平衡分析盈亏平衡点分析影响本项目税后利润的两个主要因素分别是租金出租率和建设总投资。

当这些因素向不利方向变动，达到项目的税后利润为零时，即项目盈亏平衡时的临界点。

详见表。

表盈亏平衡表项目不确定因素租金建设总投资万元正常情况各阶段的租金见表因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值各阶段的租金同时缩小为原租金的税后利润由上表可以看出，当项目的建设总投资增加，或厂房办公楼租金下降时，达到盈亏平衡点。

根据市场分析和预测，该项目的建设总投资增加不会超过，厂房租金不会低于元月平方米，办公楼租金不会低于元月平方米，且各物业的租金增长速度不会低于估算时采用的租金增长速度，所以，该项目有赢无亏。

临界点分析下图是各时间段的租金都同时按比例变化时，对利润的影响。

从图中可以看出，当租金下降时，本项目的财务内部收益率接近目标收益率。

全部投资图租金变化对投资收益水平的影响项目敏感性分析本项目敏感性分析针对的评价指标是税后利润总额税后净现值和税后全部投资收益率。

影响本项目最主要的不确定因素为成本与租金，现以成本与租金对项目进行敏感性分析。

见表表项目敏感性分析表因素变动利润总额全部投资利润率基本方案成本上浮成本下浮租金上浮租金下浮由上表可以看出在总建设成本增加时，本项目的经济指标变化如下税后利润总额由下降为，下降了税后全部投资利润率由下降为，下降了。

由此可以看出，本项目的建设总成本对收益的影响较大。

因此，在项目开发建设的过程中，应该对成本进行有效的控制，这样才能保证本项目的各项经济效益指标得以实现。