具有层次性休闲空间，以满足居民各种活动领域感归属感和安全感售策略及实施方案销售目标珉华银瀑湾项目将作为琼中县届时第产权式酒店，销售目标就是通过全新开发理念优秀管理团队创新营销手段，冲击相对落后琼中楼市，形成万众期盼翘首以待热销场面，创造开盘即封盘楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。

目标分析以我们对市场认识和经验来判断，此目标近乎神话，要实现上述目标就必须仔细分析研究，以便采取措施完成。

在仔细研究销售指标基础上，我们认为珉华银瀑湾项目在规模上回款压力上完全不同于集团以往开发任何项目，必须在销售模式上打破固有定式，进行大胆创新。

营销思路指导思想强化产品综合性价比产品性价比与体形色寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体，注重产品高端特性。

形象定位作为高端休闲度假别墅群，珉华银瀑湾项目形象塑造应体现出其应有高雅养生活力，树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界强势地位，并通过珉华银瀑湾项目进步提升品牌知名度与美誉度，努力打造成琼中不可多得地标建筑。

整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强调珉华银瀑湾品牌幸和力。

发展思路规划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱乐为体配套设施，充分发挥大规模项目竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性适度超前为指导原则产品设计思路。

精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾主要竞争优势之。

总体规划理念通过对百花玲综合服务中心配套设施合理配置，创造新型旅游房产发展模式，体现旅游概念。

通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。

结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展。

综合考虑中心规划结构整体性系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假娱乐购物等各项高尚品质功能于体社区中心系统。

开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。

第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。

以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。

具体实施计划详见可行性研究报告。

目标客户群分析针对项目高等收入阶层客户群定位，主要从以下几个方面对起步区目标客户群进行分析从地域上划分东北广东珠三角港澳台等投资群体。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。

从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。

但从发展角度看，年轻人充好位置和便利交通条件，有很大发展空间。

在建设国际旅游岛提升为国家战略背景将为其带来较大发展机遇。

综合评价从前面综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利可塑性强发展后劲强特点，从而凸显该地块开发价值。

为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦点问题地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提高区位价值聚敛人气是首要问题。

建筑产品易模仿性加大了产品寻求强烈差异化困难，周边众