各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。

其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。

成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件投标人才能参与投标。

参加大开发用地，进行集中开发。

开发片区位置选择考虑因素已取得地块位于整个尖岗山片区东片区。

在开发用地位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地开发价值。

从土地景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。

因此，我们建议集中开发模式问题提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。

经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。

在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。

现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。

推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。

如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。

推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。

由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。

要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。

后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代码位置用地面积建筑面积容积率建筑密度用途菠萝场公建会所商业菠萝场公建商业办公小计区公建配套位于尖岗山居住区中心菠萝场，东区西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑区公建配套用地有利于项目整体规划和项目开发总体安排区公建配套是尖岗山片区核心配套，规划作会所商业办公用途，建筑面积约平方米。

如不捆绑各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源，但与本项目已取得用地隔离学校二期无新建配套三期愉景广场沙滩巴士总站消防局警岗码头康乐会学校幼儿园四期街渡码头汽车轮渡码头愉景湾游艇会幼儿园直升机场五期无新建配套六期商业美食广场露天广场愉景广场巴士总站消防局警岗康乐会房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究七期警岗愉景湾高尔夫球会愉景湾高尔夫球场八期无新建配套九期无新建配套十期隧道十期无