本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南 工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效 益。 本项目在开发过程中，虽然面临定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费 市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低 风险，有较强的抗风险能力。 主要经济技术指标 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表。 表杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标 名指标称数量单位备注 用地面积亩 总建筑面积含地下室 其中 主楼建筑面积 副楼建筑面积 地下面积 建筑密度 容积率 绿地率 汽车位辆 其 中 地上辆 地下辆 附图国际大酒店与国际星城的位置关系 第二章外部环境分析 宏观经济增长 年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经 济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。 我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面 中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危 机而打破和消除。 推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。 中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。 ④中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央国务院 采取了揽子的宏观调控政策扩大需求增加投资的十项措施，调整结构振兴产 业的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。 中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。 项目所处区位背景 台州市经济地位 台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之的温台模式的创 始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的以上，高于同省的宁波 ，绍兴的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发 达的金融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小个区的私人企业，总资 产上亿元的有家，上千万的有多家，至于那些万元以上的企业，更是 多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均 收入水平超过杭州宁波上海北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前 十名的位置，成为了继杭州宁波温州后的浙江又大城市。 年，国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值亿元， 按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长 第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长 三次产业结构为。全市人均生产总值为元，比上年增长， 按年平均汇率折算已达美元。 年，市区实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。 市区人均生产总值达到元，比上年增长，按年平均汇率折算已达美 元。 台州从来没有像温州样，或者是人们学习仿效的榜样，或者是人们排斥攻击的 对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调但台州商人则直闷声 发大财，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角 个城市中，位居第，台州城镇居民轿车拥有量全国第。 临海市杜桥镇经济社会概况 杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇，全镇陆地面积平方公里，户籍人口 万，外来人口近万人，辖个办事处，个行政村，个社区。年， 全镇实现工农业总产值亿元，财政总收入亿元，农民人均纯收入元。 杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻 国家地质公园桃渚省级风景名胜区，距海门港公里，距路桥机场公里，距 甬台温高速公路道口公里，省道在镇区交汇。全镇陆域面积平方公里， 总人口万人，其中建成区面积平方公里，城区常住人口万人。是全国及浙 江省综合改革试点镇浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇临海市的次中心城 市。 杜桥历来是椒北平原的经济商贸文教中心和货物杜桥镇实施夯实基础丰满城区南向 拓展的发展战略 夯实基础启动完成批城市重点基础项目，增强城市发展后劲 丰满城区丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化 南向拓展建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造个杜桥繁荣中 心 杜桥城市发展总体目标到年，建设用地面积将达到平方公里，城市人 口在万以上，城镇总人口达万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入 园区住宅进入小区商业进入街区的发展原则，加强规划管理，合理布局配套 建设，把杜桥城区建设为设施完善功能齐全的现代化滨海城市。 附图临海市杜桥镇区位图 项目宗地价值 宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件七通平条件生活配套 交通周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。 是未来的台州东部区块的商业中心。 拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜 西路交叉口的西南角，规划总用地面积平方米，其中道路用地面积 平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大 批眼镜从业者关注本项目。 项目外部环境分析结论 国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。 杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进步凸现，开发潜力将得到 有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高 档酒店的需求旺盛。 项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相 邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。 第三章项目市场分析与营销战略 杜桥镇房地产市场现状 近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保 持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥 及周边百姓对商品房小区的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产 市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进步促进了杜桥消费者对商品房的接受。 随着杜桥作为副中心城市地位的进步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥 房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦置业有限公司在本镇开发的另个楼 盘万邦国际花园项目，强化了万邦地产品牌在杜桥人心目中的地位。 依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城 的行政商贸服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨 海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主 通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆， 项目其未来的升值潜力显然无比巨大。 杜桥宾馆饭店基本情况 由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比 较。 目前杜桥镇星级酒店有家，建有家三星级酒店，家二星级酒店。整个杜桥 镇现有各类酒店小宾馆余家，客房数量间左右，总体上看规模小档次低， 服务业尚处于乡村小集镇的落后状态，如遇到重大商务活动团队旅游节假日等活 动，镇内宾馆接待能力就受限制。 杜桥现主要有久久大酒店新港大酒店即杜桥大厦华吉宾馆等主要宾馆兼 营餐饮娱乐。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到至 。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过多间客房，新港大酒店只有多间客 房，久久大酒店仅有多间客房，缺乏接待大型旅游团和大型会议的能力。随着经 济发展城市规模扩大和桃渚风景名胜区的开发建设，可适时建设家规模更大的三 星级以上宾馆，位置可选在镇区未来商业中心的滨海路带。 华吉宾馆 华吉宾馆位于临海杜桥镇解放路号，占地面积平方米，按三星级设计 构造，集餐饮客房棋牌足浴桑拿会议中心于体，并配有商务中心美容美 发大堂吧等的涉外旅游宾馆，拥有客房间，餐饮同时容纳人就餐目前旧 楼标准间房价元左右，新楼标准间房价元左右。 久久大酒店 临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街号，仅有多间客房，主要经营 项目有餐饮住宿卡拉等。 新港大酒店 临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有多间，集餐饮 客房棋牌足浴桑拿会议中心于体。 花园大酒店 临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路号，新客站附近，客房数量约多间， 集餐饮客房棋牌足浴桑拿会议中心于体。目前标准间房价在元左右。 本公司详细调研了临海市内同档次的酒店国贸饭店远洲国际大酒店华侨酒 店华吉宾馆台州府大惠风酒店。详见附件二同类酒店调研数据。 项目定位 功能档次定位 根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况区域环境 发展趋势，本项目建议定位于四星级标准酒店，即按照国家旅游局四星级酒店评定标 准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮客房康乐休闲会议商务等诸 多功能于体的综合性高档商务酒店。 市场形象定位 随着以杜桥为中心平方公里滨海工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩 充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计建设装修到运营管理都注重突出 第章总论 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用巨笔描绘现代化滨海新城的宏伟蓝 图。该镇始终坚持发展为第要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建活力杜 桥魅力杜桥实力杜桥为工作目标，以项目推进年为抓手，加快推进城市化 建设。年以来，该镇组织开展了重点项目重点工程可行性调研，杜桥国际大 酒店地块是其中的个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积亩，由大酒店和商住楼 两部分组成其中四星级酒店命名为万邦•杜桥国际大酒店，用地面积亩，总建筑 面积含地下商住部分命名为万邦国际星城，用地面积亩， 总建筑面积含地下。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒 店副楼。 目前该项目四证已办好。 项目概况 项目名称 万邦•杜