展趋势 近年，市房地产直保持了较快的发展速度。但从去年央行号文件 下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷 款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的 整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，房地产市场未来几年的发展情况， 我们从两方面加以分析。 从基本情况看 投资继续了高位运行态势。今年月，市房地产开发完成亿元， 同比增长，增速有减缓，同比下降个百分点。仍高于全省平均水平 个百分点，位居之后第三位。开发投资中住宅完成亿元，下降 写字楼完成亿元，下降商业营业用房完成亿元，增长 倍其他用房完成亿元，增长倍。 非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有 力支撑了房地产快速向前发展。从月的情况看，私营开发企业完成投资 个亿，占总量的，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成 亿和亿，占总量的和。国有企业完成亿元，比重由上年 下降到，减少个百分点。 新开工项目规模提高。前月，累计家开发企业有新项目上马，计划 投资规模达亿元，大大超过去年同期家开发企业，计划投资亿元 的规模。截止月底，新开工项目进展顺利，完成投资亿元，占完成总量 的半，比上年同期多出亿元。 ④开发资金到位情况较好。截止月底，累计资金到位亿元，同比增长 。在当年到位的亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突 破，分别为万元和万元国内贷款亿元，增长自筹资金 亿元，增长其他资金来源亿元，增长，其中定金及预收款 增长。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的，说明了市 房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。 商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅，而将 包括写字楼和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定更长期的投 资发展。而优质写字楼和大型商铺的长远投资价值往往更高，故持续走强。特 别是些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。月，商业营业用房施工面积达 万平方米。增长倍，比重由上年提高到写字楼施工面积 万平方米，增长，比重由上年提高到。汽贸城电器广 场等上亿元大型商业项目有个正在建设中，掀起了市商业开发的高潮。 上亿元规模项目企业增多。由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增 多，形成了有始以来上亿元开发项目企业最多的年，从上年家增加到 家。计划总投资达亿元，同比增长。由浙江实业有限公司投资 亿元兴建的中国城商业广场完成进度八成，预订成绩颇佳集团投资 亿元打造时代广场已动工而上海花园带来的是大都市居住文化理 念，让海派风格溶入了新城。 房地产市场活跃依然。在建材价格上涨土地价格上升城市拆迁三重因 素的影响下，市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季房屋销 售价格指数为，房地产租赁价格指数为。其是商品房销售价格上 涨，其中普通住宅上涨，豪华住宅上涨其二是私有住房交易 上涨其三是房屋租赁价格上涨。非住宅类写字楼及其他用房保持 了去年同期水平商业营业用房价格上涨。 多数商家看好开发形势。从季度的调查样本显示，市房地产景气指数 处在高位景气区间，在工业建筑业交通运输等八大行业中处在第位。其 中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平房地产企业景气指数 点，预计二季度提高到点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行 业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的线企业 更是信心十足。 从政策影响看 房地产投资在市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占 在年至三年内的占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空 置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销 售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超 过万多平方米就属这类情况。乐观的是今年市以住宅开发为主的投资速度已 经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对 于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要 向舒适型的转变。省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住 房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管 理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。省城 镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还 有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需 求，进步扩大住房消费完全可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会 的重要措施。根据规划，到年省城镇化水平达到，城镇人口将从 年的万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人 口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需 求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业， 随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。 年省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资的比重，占 的比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住 宅与房地产业所占比重，是省经济发展的客观需要。 ④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初 增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居 住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞 优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初 增长，高于去年同期增长速度个百分点。 三区域市场分析 区处于市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套 环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外 布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周 边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来 的两年内区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又沸点。 区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约 万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占 现有专业市场总体量的，在租在售零售专业市场面积万平米，占全 市在租在售专业市场总体量。 四项目利弊分析 优势 区位优势项目位于市中心建设广场西侧，长江路与南京路交汇处， 在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期的垄断 性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。 交通优势本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航空均十 分便捷。 景观优势从空中鸟瞰本项目，高达的绿地率和户外的生态 山林呈现出片都市绿洲的勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园的文 化气质，使本项目保持着浓厚的书香氛围，加之发展商创新的理念和 别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们 种新的生活体验。 配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围 内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园， 儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本 项目具备良好的综合质素和竞争优势。 政策优势本项目经政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开 始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续的办 理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。 产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。 劣势 保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度的视觉障碍，有损 项目整体形象。 高架桥横跨南京路，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。据城市规划， 该高架桥有望在年拆除。 机会 本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及 附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。 本项目所在区域目前仅有长江路上的新星量贩购物城，居民购物已不局限 于此家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时 也将吸引其他区域居民前往本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少 年提供了个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。 发展商别具匠心的建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等 多功能为体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。 进入的大背景下，随着城市化进程的加速，区的物流配送领袖地 位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品 目目录录 第章概论 第二章项目市场分析 第三章项目市场定位及销售预测 第四章项目的工程技术方案 第五章项目管理与建设进度计划 第六章项目招商方案 第七章投资估算和资金筹措 第八章效益分析 第九章项目风险及防范措施 第十章结论及建议 附件项目目标市场定位 附件二定价模型 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章概论 项目名称现代广场项目 二项目地点位于市区建设广场西南角 项目东面临主干道南京路 项目南面靠城市主干道长江路 工程西面西接南山小区 项目北面临桂花村住宅小区 三区域特点 自然条件场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有较大面积原 始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱 葱，是该区域难得的块绿地。 商业价值 地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云 集，商业价值较高。 交通条件 项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫 尺