提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全国城镇人均 住房面积已经达到平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了 实惠。 但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异教育程度 和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发 展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革 开放年来，在党的富民政策的正确引导下，兵团农牧团场职工居住 条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是年兵团推行职工危旧 房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加 大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮， 冬天有暖气，夏天有菜园的新居。曾经的地窝子土坯房戈壁荒滩， 被如今的绿树环抱高楼林立的美景所代替。个个如诗如画风景 秀美的小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由 于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子 薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工 程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房 中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自 然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自 身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步 所带来的变化。 十五以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇 化加快工业化，连队农业人口向城镇集中的战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六师也计划在 十二五期间，力争把五家渠市建成平安开放宜居城市，倾力 打造有魅力有后劲的自治区直辖市，师市城镇化率将由现在的 提升到，形成由城市中心城镇般城镇中心连队构成的现 代城镇体系，城镇基础设施公共服务设施功能产业聚集作用明显 改善，职工群众幸福感将得到显着提升。而年，兵团与国家签 订保障性安居工程工作的展开，为这进程的实现提供了强有力的动 力。 因此，下决心下力气对团蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造， 进行保障性住房润邦凯旋城居住小区建设，是提升城镇整体形 象改善城镇发展布局，提高人民生活水平促进安定团结局面增 强城镇发展后劲的有效措施，是落实兵团城镇化的重要举措，是项 重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。 研究工作的范围 本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述 项目建设的必要性和可行性 项目区改造的需求分析和规模确定 项目建设的资源环境社会和实施配套条件 对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套 设施规划 规划项目的消防建筑节能及环境保护 确定项目组织形式资金管理形式及实施进度计划编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划 项目经济效益和社会效益分析 项目概况 拟建地点 拟建地点位于新疆五家渠市团蔡家湖镇规划范围的中西部， 位于西环路团结路胜利路西外环路所包围的地块。 建设规模与目标 建设规模规划建设用地面积平方米，计划拆除现状 平方米的砖房建筑，回迁安臵总户数户人。规划新 建总建筑面积平方米，其中住宅平方米， 套其中保障性住房套。 建设目标将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划 将其改造成功能分区合理各类公共设施齐全生活便利休闲时尚 文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城 镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到 人与自然和谐相处的目的。 主要建设条件 国家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收 入人群的住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全 国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设 并且均取得了良好的效果。团为了改善低保户低收入群体和住 房困难群众的居住条件，按照师市的统部署，年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。 居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在 恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强 住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济的支柱产业，居民 住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度的加快，有部 分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别 是些城镇的居住区房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏 乱差等问题突出，居住条件相对简陋同时还有大量的农村人口需要 迁入城镇，需要解决就业和住房问题。为实现国家确定的小康目标， 实现国民的公共富裕，使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革 发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央 国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。近年来，国务院 就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了系列决 策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国 发号，以下简称若干意见提出要加快集中成片保障性 住房建设，加快使困难住户的住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。这充分体现了党中央国务院对保 障性住房和人民安居工作的高度关注，体现了城镇保障性住房建设的 重要性，对于全面落实科学发展观构建社会主义和谐社会切实解 决民生问题具有重大而深远的意义。因此当前全国各地政府都在加快 当地保障性住房建设的速度。 项目建设必要性 经过多年的改革开放，我国已进入了城镇化大发展的阶段。从 改革开放初期到年末，我国城镇居民人均住房面积从不足平方米 提高到超过平方米与此同时，城镇人口从亿人增加到亿人。 在城镇住房建设和人民群众住房条件改善上，我国已经创造了个历 史性世界性的奇迹。但在城市住房建设大发展的同时还存在些问 题，团城镇居民中还有很大部分困难群众和进城农民工居住在简 易平房中，居住条件恶劣，安全没有保障市政基础设施严重匮乏和 老化，道路破损严重，无天燃气垃圾随意堆放污水横流，住宅通 风采光不足，不能满足居民的人居需求。低矮破旧的建筑形象与城 镇的快速发展景象不相协调，影响城市整体景观。而兵团的城镇由于 民生工程历史欠账多，农业人口多，居住分散，城镇化速度直较慢， 城镇面貌与同类型城镇相比显得落后。更需要加大力度对城镇住宅进 行重点发展，以促进团场城镇化的速度。 保障性住房工程，不是项简单的旧房改造工程，而是项城镇 改造和建设工程，更是项经济建设工程和社会改造工程，是对城镇 发展的重新规划，对于改善城镇低收入居民的居住和生活条件，优化城镇发展环境，加快推进转型，振兴和构建和谐城区进程具有重要意 义。实施保障性住房，是落实科学发展观构建社会主义和谐社会的 重要举措，是让中低收入居民共享改革发展成果的具体体现，也是各 级党委政府立党为公执政为民的重要职责。 项目建设的必要性体现在以下几个方面 解决中低收入人群住房问题，是全面建设小康社会的客观需 要。 受诸多历史因素的影响，团在团部集中建设了部分集中连片的 居住区，近二十年来自发流动的外来人口又在镇区周边建设了部分居 住建筑，约有万平方米，这些建筑均为砖木平房建筑，由于建设 标准低，配套条件差，与现行的城镇人居标准相比，差距太大，并且 存在大量的不安全因素。近年来团团部才建起了幢户的多层住 宅楼，但这点数量远远满足不了实际需求而且由于缺乏长远规划， 采取见缝插针式的建设，建筑周边环境没有实质型的提高。十二 五时期是全面建设小康社会的关键时期，重点是要以人文本，提高 普通居民的生活质量。而小康生活的主要标志就是合理的居住条件。 因此当地政府要集中制定对保障性住房的建设计划，通过资金投入和 改造，使居住在场部居民的住房困难得到妥善解决，住房质量小区 环境配套设施要有明显改善。 推进保障性住房，是履行政府职能的必然要求。 从世界各国和地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以满足整个 社会各个层次人群的住房消费需求，特别是很难解决低收入家庭住房 问题，而随着我国城镇化速度的加快，贫富差距的加大，这问题就更加突出。我国从提高社会福利方面着手，开始大力提倡城镇保障性 住房的建设，要求各地在年建设万套住宅，十二五期间要 建设万套保障性住房，保障性住房覆盖面要达到，为中低收入 人群提供基本的居住条件。目前全国各级政府都在积极行动，筹措资 金，寻找土地，掀起开发建设高潮。而团目前落后的居住条件急需 进行改造，以提高广大群众的居住条件。 推进保障性住房，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途 径。 本项目保障性住房建设的保障性用房，全部都是小户型低价位 的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的最需要解决住房问题的 团场中低收入家庭。推进保障性住房，直接通过政府之手直接增加了 市场住房有效供应，有利于改善住房供应结构缓解市场住房供需矛 盾，稳定市场住房价格。目前团场部区域犹豫缺乏投资价值，尚没 有投资商来进行房地产开发。只有为本地居民提供有定质量的住宅， 才能激发消费人群的消费欲望，带动城镇房地产业的发展。 是改善城镇整体面貌促进城镇规划方案落实的需要 团蔡家湖镇城区年实施了兵团个边境团场基础设施 建设项目以来，城镇的基础设施有了较大水平的提高，但由于当地建 筑主要是分散居住的平房建筑，由于效益比的原因，无法接入城镇基 础设施，使得各类设施使用率直上不去，造成极大浪费同时由于 城区周边大量平房居住区的存在，使得城镇土地利用率偏低，城区环 境条件配套设施等方面还需进步提高和改善，城镇的聚集作用尚 未得到较好发挥，需进步加大城区基础性住房建设力度，按照规划 去实施，使城区面貌得到质的改变。 第章总论 项目背景 项目主要内容 项目名称