后，在全 市总人口达到万万人的情况下，城镇人口达到万人， 人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规 模有序设施完善高效的城镇体系。 济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化的中心。 年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济 南在区域经济中的地位是不相称的。为此，济南市把推进城市化进程 作为实现现代化的战略重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。 济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期， 将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市 经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城 市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城 市居民的生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造 和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到 年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到 。随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此， 该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的 城市化进程。 有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展 根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战 略东拓西进南控北跨中疏的要求，济南市决定对城市布 局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施， 不断加快城市建设和房地产开发的步伐。十五及今后时期，济南 市的城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理的原则， 进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城 改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综 合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满 足人民群众日益增长的居住需要。 该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完 善，布局合理，营造出优美舒适安逸的生活环境，为社区内居民 提供个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发， 既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场 社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就 业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。 第二节项目概况 建设地址 项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路 以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。 二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米。 三项目投入总资金及效益 初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。 项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力。 四主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉 动增长在个百分点市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居 者优其屋的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。从 政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。 二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。目前，全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。 房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。 主要开发现状 年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。 竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方 米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际 销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工 面积约万平方米。 商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持 平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商 业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上的房屋万 平方米，年以下的房屋万平方米。 商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增 长。购房者的为自住。购买对象中本地城市居民占多数， 本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。 拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控 北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆 迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房的约 占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。 房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社 会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿 元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产 投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。 二房地产开发存在的主要问题 土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投 资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储 备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格 过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约 亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足 需要的六分之。 房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土 地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商 品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭 购买的商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼 占。从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高 档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移 的趋势将更加明显。调查显示的企业未来两年房地产开发首 选普通住宅。 第二节济南市住房市场情况分析 年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南新的城市 规划的实施，住房二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动 效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。 综合情况 年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件， 达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到 万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿， 增幅。 全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平 方米，增长抵押金额亿元，增长。 详细情况见下图 图全市房地产转让面积突破万平方米 二住房级市场运行特点 年，全市商品住房成交件，比上年增长，成交 面积万平方米，增长，成交金额亿元，增长。 住房级市场运行呈现如下特点 普通商品住房供需两旺 年，我市普通商品住房成交件，占商品住房成交 总件数的。在我市商品住房交易件数面积金额三项指标保 持的高增长情况下，普通商品住房成交件数尚能达到 ，足以证明我市年普通商品住房供应基本满足了市场 需求。 图商品住房户型面积成交情况对比 从图可以看出 不超过平方米的中小户型成交件，占商品住房成交总 件数的其中平方米之间的户型最为市场所认可，共 计件，占。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条 件的户型基本满足了市场需求。 另外，除平方米的主导户型外，平方米以上的大户 型成交量明显高于平方米以下的小户型。这种状况方面说明居 民改善居住条件的期望值较高，级市场发展还很有潜力，但同时从 购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的 方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变的因素影响，但也说明 目前市场上供应的普通商品住房户型面积偏大，居民的经济承受 能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以平方米左 右的普通商品住房为主。 多层住房占住房户型面积成交情况对比 在济南市商品住房市场上，多层高层和小高层楼房的销售量比 例出现变化。年，我市销售的多层楼房占商品住房销售总件数 的比重为高层小高层商品住房成交件，同比增长 倍，占商品住房成交量的，比上年提高个百分点。但是， 买套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是般居民 所能承受的。 个人购买商品住房实现历史性突破 年，我市个人购买商品住房件数面积的比例均超过 第章总论 第节项目背景 项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目 二建设地址济南市历下区浆水泉路 三建设单位济南福泉房地产开发有限公司 四可行性研究报告编制依据 济南市城市总体规划 济南市房地产开发十五发展规划 济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目 立项事宜的复函济计投资函号 投资项目可行性研究指南 房地产开发项目经济评价方法 城市居民居住区规划设计规范 建设单位提供的其他资料 六项目提出的背景