，与秦二世陵墓寒窑相距不足二公里。

项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境，带动城镇经济发展，还可以改善风景旅游度假区周边环境，对西安旅游事业发展起到很大促进作用。

五项目可开发建设条件本项目处于西安市传统政治教育商业区域附近，交通便利，地理位置比较优越，增值潜力大，而且项目开发所需要市政配套设施齐全，水电配套设施因为靠近取江水厂缘故比较方便，项目开发建设所需其他配套设施需要从外围引入也比较方便，因此本项目开发建条件已具备。

六项目投资估算根据西安市建设委员会颁发建设费用构成计算方法及其他有关文件，行业主管部门制定投资估算办法估算指标，有关部门制定工程建设其他费用计算办法和费用标几年西安市开发重点地带。

而我们项目正好处于南郊曲江度假旅游区，可谓占尽地利人见损益表表。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在基准折现率为时，财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，所得税后全部资金内部收益率为，在基准折现率为时财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。

自有资金内部收益率税前为，在基准折现率为时，财务净现值为万元。

详见全部投资现金流量表自有资金现金流量表。

商品房投资利润率利润总额总投资商品房投资利税率利润总额销售税金及附加总投资三清偿能力分析按照项目借款条件和还款计划，房地产投资借款从年上半年开始分三次偿还本金和利息，年上半年还万元，年下半年还万元，年上半年还万元，从本项目还本付息表中可以得出本项目清偿能力是可以，能够在规定时间内按照计划偿还本金和利息。

详见借款还本付息表。

第九部分风险分析及对策市场风险分析从西安市目前房地产市场来看，目前西安房地产市场正处于供求相对平衡状态。

对于本项目所在城南区域，开发与本项目定位相似楼盘较多，市场竞争激烈，而本项目所在曲江旅游度假开发区，虽然增值潜力巨大，但目前基础设施和市政设施还不完善。

本项目与城南区定位相似楼盘相比，本区住宅建设钢你刚刚起步，人气不是太旺。

但西安市目前人均居住面积约为平方米，距离人均平方米还需时日从销售来看，三室两厅房子市场需求较旺，从长远看商品房销售前景看好。

为了保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减少市场得风险。

做好规划方案。

项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上包括小区总体规划配套环境规划户型规划等，应从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。

二经营管理风险分析由于开发商开发高档住宅经验不足，因此本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场风险。

在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌知名度，争取让消费者成为产品形象代言人，加快项目销售速度，同时为以后开发项目赢得顾客。

三金融财务风险分析本项目投资资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。

四敏感性分析敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度种不确定性分析方法。

下面就不同因素对项目内部收益率影响进行分析。

筑面积结构建设标准，估算出项目总投资为万元。

七项目进度计划本项目从年月日开始到年月底结束，历时年。

年月底完成项目前期工作，年月至年月底完成第批建设，年月初至年月底完成部项目全部建设，建设期为个月。

根据项目进度计划本项目定于年月开盘销售，年月日入伙，年月底销售结束，销售期为个月。

八结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。

具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。

项目选址项目档次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行本项目内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能