超过万平方米。既减少了政府的税费收入，也不利于当地房地产市场的发展。随着吴忠市新城市的实施，吴忠市房地产开发的范围开始扩大，开发量急剧扩大，甚至出现数个占地数百亩的大中型楼盘，市场竞争剧烈，容易导致价格战广告战。市场购买力趋于平缓。年的金花园小区的抢购风潮使吴忠市居民房产购买力得到空前释放，造成年地产销售的持续疲软。与银川市投资性消费理念较旺盛相比，吴忠市相对属于储蓄性消费，购买力的形成需要定的时间培养。商品房价格起伏较大。吴忠市房地产价格，在年以前，大多处于元以下，甚至低于或接近成本价，与吴忠经济大市的地位不符。年，随着些功能较全设计新颖结构合理的新房地产项目的上市，房地产价格大多在元左右，甚至达到元。从实际购买情况来看，房屋空置面积增长，房屋销售价格表象偏高，消费者购买力未有效形成。地产开发随着城市扩大而不断扩张。吴忠市新区建设于年启动，将建设成为宁夏第二大城市。城市的扩张给吴忠市房地产发展带来巨大影响方面，规模扩张使城市人口消费水平有较大幅度的增长，但另方面，吴忠市流动人口占比相对较高，能否转化为定居居民存在定的变数。同时，周边城镇居民的涌入也是个重要的需求来源。这些因素将深深影响吴忠市未来房地产发展的格局。房地产开发企业开发层次低营销手段单。目前，吴忠市所开发的住宅以多层住宅为主，规划设计相互抄袭，规划布局呆板，且对市场缺乏调查，传播渠道单，销售气氛营造能力差，未形成有品牌竞争力的房地产开发企业或项目。三新家源项目开发与销售策略结合宁夏房地产实际万元销售收入万元时即可保本。五敏感性分析经敏感性分析，该项目对原材料价格上涨和销售收入下降较为敏感。当原材料价格上涨时，内部收益率降为，财务净现值降低到万元当销售收入下降时，内部收益率降为，财务净现值降低到万元。具体分析详见下表敏感性分析表单位万元增加减少增加减少增加减少内部收益率财务净现值固定资产投资原材料销售收入项目基本方案第六章综合评价综上所述，虽然吴忠市房地产市场虽存在定的不确定性和持续疲软，但主要是由于市场供应结构矛盾，缺乏设计创新，户型设计单且功能不全，不能满足消费者需求。只要在开发过程中注意细节，加强营销活动的策划，利用多期开发优势，采用低开高走的价格策略，充分运用民生花园模式，着重小区景观及物业设计，定会取得预期设想，创造吴忠市真正的精品小区品牌小区，成为吴忠市城乡居民置业的首选。二五年三月吴忠市房地产发展现状与趋势分析，我公司进行充分的调研，了解客户需求，并研究规划布局总体设计建筑质量物业管理销售策略等细节，力图达到预期的销售效果。开发进度安排。现阶段即期采用银川市民生花园营销模式，着重做好主题广场售楼部绿化等小区景观设计，仅开发小规模商品房，以适当价格销售，实行保本微利甚至少量亏损的销售策略，充分营造销售气氛，实现期的顺利销售。在当前吴忠市开发量巨大市场疲软的情况下，采取小体量滚动开发，有计划以销定建地进行后期开发，掌握开发与销售的主动权。二规划设计。改变目前吴忠市千篇律的建筑风格，融入吴忠市伊斯兰风格，以享受生活为目标，以功能齐全户型合理多户型设计等特色满足消费者的各种需求。三准确进行市场定位。在现阶段，价格是决定销售进度的关键因素。计划利用本项目多期开发的优势，实行低开高走灵活机动的价格策略，以比市场同类项目低点的价格入市场。四有计划开展项目推广。针对吴忠市城市规模小传播渠道少，口碑效应强的特点，采取短时间大规模的推广方式，以各种活动推出楼盘，营销造势，争取在短时间内形成吴忠市人人知道项目认购开盘优惠交房等系列重要推广节点。第五章项目财务分析项目销售收入测算项目期可销售面积为，预计可实现销售收入万元，包括可销售住宅面积平方米，按每平方米元平方米计算，可实现销售收入万元可销售营业用房平方米，按每平方米元平方米计算，可实现销售收入万元二项目效益分析经测算，新家源项目期主要经济指标如下税前利润销售收入总成本万元税后利润税前利润万元投资利润率税前投资利润率税后三贷款偿还期该笔贷款偿还期年，其中第年为建设期，第二年为销售期。四项目保本点分析该项目综合总成本为万元，其中固定成本为万元，变动成本含销售税金为万元。固定成本销售收入可变成本即当销售收入达到，改善居民的居住条件，繁荣地方经济做出了定的贡献。但随着市场竞争的加剧，尤其是土地政策的变化和资质年检工作的加强，为使企业竞争实力进步充实，迫切需要提升品牌竞争能力。为此，新家源房地产公司决定精心打造本项目，成为企业的形象工程金字招牌。第二章新家源项目期基本情况期主要技术指标。新家源项目期总占地面积亩约平方米，其中建设用地亩约平方米，附属设施用地亩约平方米，含绿化退红线主题广场等用地。规划建筑面积平方米，容积率为。绿地率为。在期总建筑面积中，住宅建筑面积为平方米，有种户型户型有套共平方米每套平方米，户型套共平方米每套平方米，户型套共平方米每套平方米，户型套平方米每套平方米，户型套共平方米每套平方米，户型套共平方米每套平方米商业用房平方米。二规划建设内容。期共建设总层高为五层的多层住宅楼幢，全部为砖混结构，均为梯两户。其中沿裕民西街建楼个单元户型沿规划路自南往北依次为楼个单元户型楼个单元户型楼个单元户型楼个单元户型沿西二环自南往北依次为楼个单元户型楼个单元户型楼个单元户型楼个单元户型。商业用房在小区中央。平面规划见下表新家源项目期规划总平面图北开元大道西规二商业划环用房路裕民西街三项目合法性批复。新家源房地产公司具有房地产开发二级资质，具备相应开发能力通过竞标形式取得出让土地使用权，签订了国有土地使用权出让合同取得了吴忠市利通区发展计划局利通区发展计划委员局关于古城农民庄点连片改造工程项目建议书的批复吴利计单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼单元户型楼主题广场绿地发号取得了建设项目选址意见书吴选第号取得了建设用地规划许可证编号取得了吴忠市预发建设工程规划许可证编号五财务费用建设期利息贷款额万元年六管理费用管理费用建筑安装工程费七销售费用销售费用销售收入八不可预见费至四项九税金营业税及附加按销售额项目总成本二项目资金筹集计划项目资金来源分别为自筹万元，占比。这部分资金主要是企业自有资金。目前已完成投资万元,主要用于征地拆迁补偿及前期费用。申请银行贷款万元，占比。第四章市场分析宁夏地区房地产行业分析近十年来，银川地区的房地产业始终保持着快速稳定的发展，已经成为银川市经济增长的主导产业。伴随着房地产业的快速发展，银川市商品房开发建设投资和销售同步增长，年，全市累计房地产企业商品房建设投资亿元，比年增加，增长，但增幅与去年同期相比下降个百分点。其中住宅投资完成亿元，增长办公楼投资完成亿元，增长商业营业房投资完成亿元，增长其他用房投资完成亿元，增长。在房地产开发快速增长的同时，销售市场日益活跃，个人投资买房成为住房消费的主体。年全市商品房实际销售面积万平方米，同比增长，比去年同期增幅少个百分点，增势回落。年至年银川市商品房投资销售情况表指标名称开发企业数量个商品房投资额亿元投资增长率销售面积万平方米住房销售面积万平方米增长率销售额亿元增长率办公房销售面积万平方米取得了建筑工程施工许可证编号四项目计划进度。期计划于年月底开工建设，计划于年月竣工。第三章投资概算和筹资计划投资概算新家源项目期总投资为万元，项目投资概算汇总表及项目开发成本费用测算明细详见下表新家源项目期投资概数汇总表序号费用名称总价万元土地综合费用二前期工程费三建筑安装工程费四公共配套设施费五财务费用六管理费用七销售费用八不可预见费九税金项目总成本说明本费用分项名称见明细表本表所列数据依据有关规定收费标准及价格因素测算。项目开发成本费用测算明细表费用名称计算标准数量单价总价万元土地综合费用土地成本含出让金土地面积亩亩万元亩二前期工程款建筑面积平方米元平方米市政公用设施配套费建筑面积平方米元平方米消费设施配套费建筑面积平方米元平方米天然气公网初装费建筑面积平方米元平方米抗震设计审查费建筑面积平方米元平方米定额编制管理费建安费用万元质量监督费建安费用万元劳保统筹基金建安费用万元散装水泥保证金建筑面积平方米元平方米新型材料费用建筑面积平方米元平方米三建筑安装工程费建筑工程费用建筑面积平方米元平方米监理费建安费用万元质检费建安费用万元有线电视入网费户数户元户天然气工程费户数户元户四公共配套设施费暖增容费建筑面积平方米元平方米配电设施费建筑面积平方米元平方米小区室外景观设计费建筑面积平方米元平方米小区景观道路绿化施工费建筑面积平方米元平方米休闲广场及会将低于年，住房价格涨幅呈小幅回落态势。三区域经济发展情况宁夏及银川市经济发展概述宁夏位于中国西部，黄河中上游地区。东邻陕西省，西部与北部接内蒙古自治区，南部与甘肃省相连，总面积为万平方公里。全区总人口万人，其中回族万人。人口出生率为。近年来，宁夏经济保持了快速增长年全区实现国内生产总值亿元，按可比价格较上年增长，增幅位居西部省区前列，经济增长速度已连续六年高于全国平均水平。年末，宁夏的总体竞争力在全国西部分别处于第位和第位。银川市是宁夏首府所在，市辖三区两县市，是宁夏政治经济文化中心。由于其独特的地理位置和历史影响，宁夏提出大银川战略，争取将银川市建设成为辐射周边省市的区域中心城市。二吴忠市经济发展概述吴忠市位于宁夏中部，东邻陕西定边县，西北和东北与内蒙古自治区阿拉善左旗鄂托克前期接壤，西南和东南与甘肃靖远县环县毗邻，北连永宁陶乐两县，南接海原固原两县，地理位置优越，自古以来是南北通商要地，商贾云集。该市面积平方公里，约占自治区总面积的。近年来，吴忠经济发展迅速，经济实力