为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为乡政府和生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。地区开发现状及态势地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖带还有梦湖花园，澳门花园两个项目地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。地区住宅呈现出明显的走势特点规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况区域发展状况现已开发的土地仅占组团土地的，已征地为开工的土地面积为万亩，占组团的随着组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，组团作为市新城区已初现雏形组团的住宅建设符合市城市总体规划，市政府和区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使组团的发展具有良好的前景供求关系现已发售的楼盘总销售面积已达多万平方米，已动工的世纪家园期总建筑面积为万平方米，预计今年内组团实际供应量约在万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达万平方米，同时组团的需求量为万平方米万人平方米人。可以这么说，未来段时间内地区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。价格年市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价般都上涨到元平方米以上，均价达到元平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到元平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低元平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之。付款方式随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如生态花园，的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的个重要条件。物业形态本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。户型本区域的大户型如平方米特别畅销，平方米的中户型也较为好销，平方米以下，平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以和为主。物业管理物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成定的口碑将是本区域物业管理的方向。目标客源目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户政府公务员，企事业单位人员，生意人仍将是本区域重要的目标客源。三项目周边主要物业分析晨星苑项目规划晨星苑由新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和,面积为平方米。户型面积指标如下户型错式复式面积分布层单身公寓层单身公寓多层，小高层小高层多层比例价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。三项目周边主要物业分析晨星苑项目规划晨星苑由新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和,面积为平方米。户型面积指标如下户型错式复式面积分布层单身公寓层单身公寓多层，小高层小高层多层比例价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。生态花园项目规划生态花园位于发展区，正面沿国道和汉黄高速公路，北邻六干道，南边是东方恒星园。总占地面积亩，建筑面积万住宅消费类型。购买力来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。购买动机此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同的因素选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的突出于乡住宅市场的优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关的经济大势。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模花园的自然环境，在市得地独优，其远离市中心花园可作为区乡企事业单位人员，私营民营企业家理想的生活基地花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为市人民，乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三项目开发经营机会点整个区乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之乡的大规模建设活动，使得整个乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么花园销售将适逢其时。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位花园位于区乡地区，这决定了主体目标对象为区乡周边地区的中高层消费群。消费群界定高校科研院所高级职称人士民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位的主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在岁购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。二产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策