前期工程费用,房屋开发费,公共配套设施费,不可预见费,其他费用,销售费用,管理费用,财务费用,报建费,合计,附表项目总投资估算明细表序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元备注项目开发成本土地费用土地出让金或转让费亩前期工程费用规划勘测设计费计价格号可行性研究费计价格号三通平费预结算编制费湘价服号房屋开发费建安工程费主体工程装修装饰电梯消防商业步行街建设项目可行性研究报告附属工程费环境景观工程安防工程室外工程费供电工程供水工程有线电视及三网室外排水亮化工程室外零星工程公共配套设施费不可预见费基本预备费涨价预备费其他费用工程监理费发改价格号招标管理费计价格号保险费房屋开发费用二项目开发费用销售费用管理费用财务费用按实际发生数三报建费四合计土地费用,万元本项目总用地面积为亩，土地成本暂按实际取得成本万元亩估算。土地取得成本万元亩万元前期工程费,万元规划勘察设计费万元，暂按建筑面积元平方米估算。规划勘察设计费万元可行性研究万元，根据计价格号文及业主与咨询公司签定合同测算,包括土地整理可行性研究和本项目可行性研究预结算编制费根据湘价服号文计算，费用万元④三通平费万元房屋开发费万元商业步行街建设项目可行性研究报告建安工程费万元根据市同类建筑现行造价标准结合项目特点综合测算，建安工程费为万元含电气安装工程给排水安装工程消防工程供电工程人防工程等。主体工程均价取元平米。主体工程成本万元。装修装饰元平米，装修装饰成本万元。电梯元平米，电梯工程万元。消防元平米，消防工程成本万元。附属工程费万元环境景观工程元平米，环境景观工程万元安防工程元平米，安防工程成本万元。④室外工程万元供电工程元平米，供水工程元平米，有限电视及三网工程元平米，室外排水元平米，亮化工程元平米，室外零星工程元平米，室外工程总成本万元。公共配套设施费万元室外公共配套按元平米估算，配套费万元。其他费用万元监理费根据发改价格号文估算，监理费为万元。工程招投标管理费根据计价格号文估算，工程招投标管理费为万元。工程保险费依据房屋开发费用的计算，工程保险费万元。销售费用万元按前项和第项之和的计算万元万元。管理费用万元按前项和第项之和的计算万元万元。商业步行街建设项目可行性研究报告财务费用万元利息包括已借工行万元及北京银行万元财务费用和拟贷款万元财务费用，共计万元，利息按基准利率上浮计算。不可预见费万元按以上项之和的计算万元万元报建费万元报建费暂按元平方米计取，平方米元平方米万元。投资计划与资金筹措投资用款计划项目总投资万元，其中年投资万元年万元年万元年万元年万元年万元年万元年万元。具体用款计划见下表商业步行街建设项目可行性研究报告序号工程或费用名称金额万元年年年年年年年年投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额投资比投资额项目开发成本土地费用土地出让金或转让费前期工程费用规划勘测设计费可行性研究费三通平费预结算编制费房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费基本预备费涨价预备费其他费用工程监理费招标管理费保险费二项目开发费用销售费用管理费用建设期财务费用三报建费四合计商业步行街建设项目可行性研究报告资金筹措项目总投资万元，资金来源为自有资金遵照有关规定，本项目由开发公司出资本金万元，占总投比，保证在项目运作期内及时到位。截止年月日，业主已对本项目投入资金万元。详见下表年年月日资金已投入构成表单位万元序号工程或费用名称投资总额已投入待投入土地费用前期工程费用房屋开发费公共配套设施费不可预见费其他费用销售费用管理费用财务费用报建费合计银行借款年已从工行借款万元，年已从北京银行长沙分行借款万元，年拟向北京银行长沙分行借入资金万元，银行借款占比,其中年已到位万元，年到位万元，计划年到位万元。销售收入滚动再投入销售收入滚动再投入万元，占投资总额的，于年投入万元,年投入万元，年投入万元，年投入万元，年投入万元。商业步行街建设项目可行性研究报告附表二投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用房屋开发费公共配套设施费不可预见费其他费用销售费用管理费用财务费用报建费资金筹措资本金借贷资金预售收入商业步行街建设项目可行性研究报告第章财务评价项目评估依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行的财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。财务评价基础数据的选择销售价格本项目销售价格是根据项目前期销售情况并结合市新老城区商业住宅发展状况进行时间修正后，得出将来市场价格。销售价格预测商铺。层均价元二层均价万元三层均价元负层均价元。住宅公寓。均价为元。商务办公写字楼酒店。均价元。④车位元个约平米个。计算期按照项目单位提供的有关资料和市城市建设的发展状况，并结合本项目的特点，项目计算期确定为年，建设期年，年月年月销售期为年,年年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。税金营业税按销售收入的，城市维护建设税按营业税的，教育费附加按营业税商业步行街建设项目可行性研究报告金的，土地增值税按销售收入的计算。财务评价基本报表销售收入与营业税金附加表附表三全部投资财务现金流量表附表四资本金财务现金流量表附表五④损益表附表六资产负债表附表七销售收入与税金估算项目于年开始销售，销售期限为年，总销售收入为万元，经营税金及附加万元，其中营业税金万元城市维护建设税万元教育费附加万元，土地增值税万元，销售净收入为万元。销售收入及税费估算如下表附表三销售收入与经营税金附加估算表单位万元序号项目合计销售收入住宅公寓可售面积平均售价元销售比例收入写字楼酒店可售面积平均售价元,销售比例所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付商业步行街建设项目可行性研究报告盈余资金累计盈余资金清偿能力分析项目申请银行贷款万元，约定从第年起年内偿还，其资金来源全部为可利用预售收入。经测算预售收入完全能够按照还款计划进行清偿。借款期内，年平均资产负债率为，负债水平较低，财务风险较小。附表九长期借款还本付息估算表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计还本资金来源上年余额利润折旧摊销其他偿还借款本金偿还本金后盈余长期借款偿还期年不确定性分析敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有项目投资和产品销售价格。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标的变动情况。商业步行街建设项目可行性研究报告敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年敏感度系数基本方案开发产品投资售房价格根据上述对销售收入开发投资成本成本二个指标对本项目所得税后的净现值净现值财务内部收益率投资回收期进行敏感性测试，测试结果表明当最不利销售因素发生时，开发投资不变的情况下，其销售收入下降，项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期为年当开发投资增加，在收入不变的情况下，项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期为年。表明即使最不利因素出现，项目的内部收益率仍大于基准收益率，财务净现值远大于。由敏感性分析结果可以看出,销售收入的变化是最为敏感的因素，因本项目测算时，设定的市场销售价格较为保守，随着各项配套设施的完善，商业氛围的逐渐活跃，售价将会得到提升。因此本项目面临的销售收入下降风险将不会很大开发投资的变化是影响敏感性的另个因素，开发投资在企业的日常经营过程中是可以人为控制的，因此开发投资成本只要得到好控制，对本项目风险的影响将不会很大。财务评价结论根据项目的投资估算与收入，按照现行的财税制度要求进行经济评价。通过项目的经济分析计算表明，项目全部投资财务内部收益率为，高于设定的基准收益率，投资回收期为年，项目的财务收益较好，从财务上是可行的。从盈亏平衡分析和敏感性分析来看，本项目风险很小，只要销售即可保本，商业步行街建设项目可行性研究报告具有很强的抗风险能力，在经济上是可行的。综上所述，各项分析都表明本项目的财务效益较好，具有很强的抗风险能力，从财务经济角度来看本项目是可行的。商业步行街建设项目可行性研究报告第章风险分析风险因素识别风险因素主要分为以下几种选址风险选址上般要考虑是城市经济中心的地方，考虑到城市商业文脉的延续，街道的宽度要适宜，能够为消费者购物提供良好环境。规划设计风险商业街是大型商业街区，需要考虑建筑风格和建筑形式的相互协调，必须要有专业的建筑规划和市场顾问支持，才能有效降低规划设计风险。商业布局风险现代商业街是商店聚集之地，如果出现重复经营雷同定位的情况，就会降低商业