产业政策地理环境财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握时机，将会受益无限。年月日极具吸引力。三是东海神庙是皇帝祭海圣地，在全国独无二，可满足游客的好奇心，睹海文化的风采。四是我市中华武校多次在国际国内比赛中获得佳绩，在景区内设擂比武，发扬国学国萃是中外游客喜闻乐见的项目。三与知名景区较近。西距泰山曲阜公里，南与青岛崂山东北与蓬莱阁相邻，项目建成后可与这些景区串成黄金旅游线路，分流部分客源到我市。四月季花已形成观赏功能。月季是莱州的市花，全市栽培达到亩，每年月日是莱州市的月季花节，节日期间，将有数十万人聚集市区欢庆节日，可带来大量客源。五我市国内外著名的云峰山大基山神仙洞景区，也将吸引众多的客源。鉴于以上有利因素，项目建成后，通过良好的宣传促销和运作，我市将吸纳游客可达万人。第七章经济效益分析本度假区的收入主要来源是门票收入和娱乐餐饮消费收入此外还应有旅游区别墅房产收入，本报告暂不考虑，而收入的高低取决于旅游区吸纳游客的数量的多少，又直接与项目建设的档次规模功能特色及宣传炒作有关。因此，搞好项目开发及配套建设是成功的基础，广泛地宣传促销是招徕客源的关键，优良完善周到的服务是客源稳定增加的保证。对本旅游区我们不妨提出两个追求目标，是海滨休闲度假要达到北戴河的知名度二是人文景观海庙要达到蓬莱阁的知名度。北戴河每年的接客量万人，蓬莱阁每年的接客量万人仅门票收入达万元，综合收入达到亿元。从发展的观点看，黄金海岸生态观光度假区，在不太长的时间内年期间，完全可以达到蓬莱阁接近北戴河的规模。项目建成后，在近期内，我们把接客量定位在万人，是有可比性的，下面以接待年平均税后利润总投资亿元亿元投资利税率年平均利税额总投资亿元亿元全部投资回收率总投资利润折旧亿元亿元年从以上分析看，当游客人数稳定在万人次时，投资利润率投资利税率都比较理想。投资回收期仅为年。如计划建设期为年，投资者收回全部投资约为年。以后，随着经济发展，景区的不断完善，知名度不断提高，利税额将呈长期稳定增长趋势。二盈亏平衡及敏感性分析每年的经营成本为亿元不考虑餐饮住宿，在门票价格确定的情况下，影响利润的主要因素是游客人数的变化，其盈亏平衡点为年总成本门票价格亿元元万人。每年至少要有万名游客，方可保持盈亏平衡。假若游客仅游览部分景点，我们把门票的收入确定在元时，则需要有万名游客方可保持盈亏平衡。在人数确定的情况下，影响利润的主要因素是价格。门票价格的确定，要充分考虑到游客的接受程度，过高过低都会影响到人数和收入，因此，经营中，应尽力做到适度合理。总的来说，游客人数是最关键的因素。要围绕增加景区的吸引力和凝聚力大做文章，实施些必要的手段进行宣传促销，不断提高在国内外的知名度。只有储备不断增长的客源，才会不断提高经营收入。第八章结论根据以上分析，莱州黄金海岸是值得投资开发的风水宝地，尽管先期投资较大，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。所以该景区旦形成规模优万游客预测效益。门票收入黄金旅游观光区每人按元，沙滩运动观光区每人按元，水上运动观光区每人按元，林带疗养观光区每人按元，传统民俗旅游区每人按元，海洋文化馆每人按元，总票价元。门票收入元万人亿元二经营成本工资以管理人员人，每人每年工资元计，全年工资费万元二维修保养费按总投资额的计，全年维修保养费万元三水电费按总投资额的计，全年费用万元四折旧按总投资额的计，全年折旧费万元以上四项合计，经营成本约为万元。三利税利税总额亿元亿元亿元四餐饮娱乐收入在万游客中，按万人中长程游客在此住宿餐饮娱乐计算，平均日消费元，营业额为元万人亿元利税率按计，利税为亿元。以上利税总额为亿元亿元亿元五税金分析营业税外商投资企业按营业额征收，年应缴营业税为亿亿元。所得税享受两年免征，三年减半征收的优惠政策，前两年每年的利润为亿元亿元亿元，从第三年至第五年，所得税按征收，应交税金为亿元亿元每年的利润为亿元亿元亿元前五年的利润总额为亿元。每年平均利润为亿元。六财务评价财务盈利性分析投资利润优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。四存在的主要问题由于资金需求量大，应采取多种行之有效的措施和优惠政策吸纳资金。第二章开发建设项目内容开发莱州黄金海岸的目的在于将莱州的历史文化与自然景观相融合，让旅游者在陶醉自然中体味文化的甘醇，在欣赏文化的同时感受自然的清新。该项目突出黄金海岸的主题，将平方公里的区域建成国内流的海滨度假区。该项目计划分六个功能区进行开发建设黄金旅游观光区。金山景区以三山岛上的三座金山为主题，利用金矿的矿井，建设金山寻宝金宫探秘淘金娱乐等旅游娱乐项目。黄金博物馆在金山景区内建设黄金博览馆，全面介绍黄金开发生产和使用的历史，展示古今中外黄金制品和生产工艺。黄金珠宝加工区在金山景区的东南部建设占地平方公里的黄金珠宝加工区，让游客了解黄金加工的生产流程，并为游客提供金银饰品购买场所。二沙滩运动观光区。沙滩运动在三山岛海滨沙滩，建设沙雕滑沙沙滩排球等活动设施。海水浴场建设流的海水浴场和度假屋多功能厅儿童乐园室内旅游池海水温泉垂钓池等设施。三水上运动观光区。在海水浴场东侧，建设海上运动中心，开展冲浪游艇潜水水上飞机等运动项目，建设水上游艇俱乐部。四林带疗养观光区。在沿海黑松防护林带建设森林浴天然氧吧设施。五传统民俗游观光区。马术场利用荒滩地建设占地约万万平方米的马术场。武术擂台充分发挥莱州中华武校的知名度，在旅游区内开展武术竞技表演和学术交流活动。特色旅游在渔村开展做天渔民和当次水手等民俗旅游活动。恢复建设东海神庙。六高雅休闲度假区。建设高标准高尔夫球项目建成后，将使秀丽的海滨逐步形成交通快捷旅游功能完善游乐项目众多独具特色的观光休闲度假佳地。第四章项目投资概算在黄金海岸生态旅游度假区主要建设六个功能区及有关配套设施，总投资约亿元，各功能区投资概算如下表。功能区项目投资概算万元黄金旅游观光区金山景区黄金博览馆黄金珠宝加工区沙滩运动观光区沙滩运动海水浴场水上运动观光区海上运动中心水上游艇俱乐部旅游专用码头林带疗养观光区森林浴天然氧吧传统民俗游乐区马术场武术擂台特色旅游东海神庙高雅休闲度假区高尔夫球场星级宾馆海洋度假别墅海洋文化馆海滨旅游专线公路合计第五章环境保护项目建成后，基本无污染。生活用废水，排入净化池，经分离降解处理后，排入大海，不需考虑环保投资。第六章旅游市场分析预测地理位置优越。莱州市隶属于国家级优秀旅游城市烟台市，靠近青岛济南烟台潍坊，周边地区经济发达，是我国主要旅游接待地和客源产出地，具有向莱州分流客源的条件。莱州市是胶东地区距内陆最近的沙滩海滨度假地，夏日充足的阳光，无污染的沙滩，清澈的大海，凉爽的海风及美味海珍，对北京天津华北西南地区等内陆游客具有巨大的吸引力。二旅游特色鲜明。黄金海岸生态旅游观光度假区具有四大特色是黄金海岸名符其实。地上海岸不仅有黄金沙滩，地下更盛产黄金，在全国独无二，这对于从没见到黄金生产过程的游客来说极具吸引力。二是绵延的林带和清澈和海水，造就了独特的生态型旅游环境，对日益重视健康旅游的游场星级宾馆海滨度假别墅和海洋文化馆。在搞好以上六个功能区的同时，沿海滨潮间带外侧，修建约公里的海滨公路，顺路建设海岸艺术景观，形成生态海滨旅游专线。第三章配套建设条件项目位址位于莱州市三山岛带黄金海岸二占地面积自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴带海滨，面积约平方公里。三交通和通讯交通莱州市公路四通八达。莱州到青岛飞机场只需个半小时，到烟台机场小时，到潍坊机场小时。水路有莱州港虎头崖港海庙港等港口，其中莱州港为拥有万吨级泊位的国家类开放港口，已开通莱州大连客运航线。德州至烟台的铁路沿渤海经莱州市正在修建，与莱州港相连。有与北京天津上海南京济南郑州杭州等城市往返的豪华旅行车。从莱州至三山岛，是车道宽的优良级公路，从城内出发，分钟可到达三山岛。通讯莱州拥有世界著名的美国电话交换设备组建的全国县市级最大通讯网，目前全市电话交换机总容量已超过部拥有世界最先进的传输网，全部实现光缆化数字化拥有无缝数字移动电话网全市移动电话用户已超过户拥有与全国各大中城市联网的高速寻呼系统拥有可随时满足客户需求的无线电话接入电话系统。水电条件已设有供水供电总管线，可满足项目需要。四目前在建和拟建项目自虎头崖港至石虎嘴带长约公里的海岸线上，市政府已确定在沿海潮间带外侧，沿海岸修建环海旅游公路。其中海滨中心旅游区路段，配套建设海岸艺术景观和别墅小区，形成风景独特的海岸旅游专线。该工程可望在年完工。在海北嘴海滨，总投资亿元的锦锈康乐中心，正在兴建，目前已完成投资万元。这疗养温度的标准。开放的口岸，珍贵的海产，促进了黄金海岸的发展。始建于年的莱州港是国家类开放口岸，拥有万吨级泊位，年吞吐量已达到万吨，二期工程即将开工。莱州湾沿岸水域营养丰富，海中盛产鱼虾贝藻类等多种海产品，其中对虾梭子蟹文蛤大竹蛏被誉为莱州四大名鲜。初具规模的海滨休闲设施和广阔的前景规划，拓展了黄金海岸的发展空间。目前，已吸引北京天津南京等城市的大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村亚细亚大酒店北京石景山疗养院等旅游度假设施。年，哈尔滨锦秀集团决定投资亿元建成锦秀休闲娱乐中心，目前，期工程已竣工，并计划投资建设更大的项目。加上正在规划中的六类旅游观光功能区，将使黄金海岸的前景更加灿烂。二建设的必要性和经济意义充分利用珍贵的黄金海岸资源莱州市三山岛带黄金海岸，有片平缓而均细的沙滩，由海滨深入大海米，水深不超过米，海水清澈，水产丰富。海岸沙滩外侧，广袤的黑松林，为金色沙滩镶嵌了充满生机