1、测项目总投资估算本次估算分类标准采用房地产开发项目经济评价方法建标号，对于般房地产开发项目而言，其投资成本及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。本项目开发成本估算是以卓信地产提供的成本和收费标准为基础，按照上面分析的用地指标洋房建面平方米，别墅建筑面积为平方米，依据项目投资估算方法分类的。经测算，整个项目的总开发成本为万元，成本单价为元平方米，建筑成本元平方米。详见下表项目开发成本估算表。其中地价包括土地出让金城市基础设施配套费前期工程费包括调研费用咨询费用勘察和设计费用图纸审察费用三通平费用和手续费用建安工程费包括土建工程费和安装工程费等费用其它费用主要是报建开发过程中政府收取的。
2、制房地产项目销售进度表。项目销售前个季度达到销售面积的。剩余的按平均价格的作为销售收入。公建配套部分至项目结束以成本价万元作为销售收入。则总收入为万元详见附表销售收入预测表动态分析资金运用计划项目总开发周期为两年，项目资金运用计划按季度编制土地费用包括地价与配套，假设在项目开始时付清前期工程费包括勘察设计费图纸审察费三通平人防工程费此项费用在开发前期按项目前期个月内平均支付。建安工程费包括土建工程费和安装工程费等费用，按项目工期此项费用根据项目开发情况，分期均匀投入。不可预见费管理费用随着开发进度均匀投入。详见资金运用计划表资金运用计划表表明项目前期做好销售工作可以减轻资金压力，同时降低。
3、资是个动态过程，具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效益都比较敏感，而且销售收入比投资成本变化更为敏感。但财务内部收益率都高于行业基准收益率，。
4、财务制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率财务净现值净现值率和投资回报率等。动态投资分析财务内部收益率为财务内部收益率就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法，得出本项目的全部投资的财务内部收益率为净现值为万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率，折算到投资项目实施开始的基准年投资项目开始投入的年份的数值。经过折算该项目的净现值。
5、率配套平方米地下室平方米覆盖率高度不高于四层假设高档住宅面积为，花园洋房面积为项目利润时，即低价位时项目利润函数，限制条件用地面积小于等于占地面积建筑面积和小于总建筑面积覆盖率小于覆盖率大于计算结果低位价格分布如下优化极限值如下利润值最大利润起始下限目标式极限目标式变量值极限结果结果高位价格位分布如下优化极限值如下利润值最大利润起始下限目标式上限目标式变量值极限结果结果优化运行结果表高价位与低价位二者似名字初值终值约束名字单元格值公式状态数值占地面积到达限制值建筑面积到达限制值覆盖率未到限制值未到限制值未到限制值未到限制值结果分析计算结果显示，在项目用地指标条件严格限制下，根据测算成本和。
6、财务费用。资金筹措项目开发投资的资金来源主要包括自有资金银行融资其它来源及销售回款等渠道。本项目采取这几种渠道结合使用，自有资金占部分，银行贷款筹集部分，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款。资金来源与运用项目资金来源有三种方式，是自有资金，二是销售收入，三是银行贷款。根据建设部房地产项目管理规定，项目自有资金不低于，首先要支付地价款和配套费万元，项目自有资金需达到万元。本项目其它的资金缺口采用由银行贷款和销售回款组合方式进行资金筹措。则项目的资金来源主要有自有资金银行贷款销售收入等三部分组成。详见附表项目现金流量表。财务分析赢利能力分析根据国家现。
7、费用不可预见费般按基础设施建设费建安工程费区内配套工程费之和的计，根据本项目有许多不可预见情况费率按计取。项目开发成本估算表序号项目单价数量总价万元备注土地及配套费土地价格土地出让金使用费契税契税土地管理费征地总价红线外市政配套住宅，商业办公二前期费用前调查咨询策划费用建筑设计费三通平费围墙设施费万米，三主体建筑工程费主体工程费门窗工程费外立面装修电气工程给排水工程燃气消防系统四园林环境及小区管理配套费环境设计费绿化道路及零星工程智能化照明安防系统五其它费用建筑物零星控测按市政府收费标准组计算房屋面积勘丈费按政府规定元平方米计算人防审图按工程造价的人防质监费按工程造价的设计文件审查按万元。
8、的计算边坡支护按工程造价的质监费按工程造价的合同鉴证工程造价的工程定额测定按工程造价的建筑质监费工程造价的初勘费元次按次计算地形图测量费万元平方公里平方公里施工合同鉴证建筑面积土建造价销售费用营业税及附加销售收入资金来源与运用表第季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度资金运用自有资金销售收入资金贷款序号项目总价第季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度现金流入现金流出营业税城建税及附加开发成本利息支出所得税所得税结算总额净现金流累计净现金流量累计净现值序号项目总价第季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度土地及。
9、可售面积单位成本容积率为下花园洋房开发成本元平方米成本构成本如下序号项目单价元平方米土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四园林环境费五其他费用六管理费用七不可预见费用八可售面积单位成本价格预期高档住宅价格元平方到元平方米花园洋房元平方米到元平方米。根据成本与售价利润售价成本其中是营业税及其附加，销售费用，利润是所得税前利润。按高端住宅元平方米低层洋房元平方米的保守价位价格计算单位面积利润别墅利润花园洋房按高价位价格计算单位面积利润别墅利润花园洋房二优化计算项目定量计算模型计算指标类别容积率利润利润元平方米高档住宅洋房限制性指标项目指标占地面积平方米记入建筑面积平方米绿化率大于容积。
10、预计价格计算，项目产品规划高端住宅建筑面积平方米，花园洋房建筑面积平方米的情况下，项目能到达产品与经济效益的最优组合。结论高档住宅面积数量确定应适当，目前在项目既定条件下，高档住宅产品如果没有高价支撑，数量不应太多，太多了有两种可能，是降低容积率，二是提高容积率。这两种情况对利润和销售都会有影响。三方案建议根据定量分析结果，考虑房地产产品结构与消费者情况，建议容积率适当提高个百分点左右，别墅占栋左右，产品根据位置拉开档次。在不影响整体效果的情况下，提高产品项目整体品质。项目规划如下花园洋房面积为平方米别墅面积为平方米公建面积平方米建筑面积共平方米，容积率约为。四项目经济评价投资估算及收入。
11、为万元。净现值率为净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。它的计算公式如下净现值率净现值投资总额静态投资分析利润表序号项目金额备注销售收入，售价可售面积二销售费用三销售税金，营业税，城市建设教育印花税四总投资，五财务费用六利润总额，二三四七所得税，五八税后利润，五六九成本利润率成本利润率税后利润总额投资总额自有资金回报率税后利润总额自有资金总额结论项目投资回收期短，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率较高，自有资金回汇报率达到了，这几项指标都高于同行业的平均水平，说明该项目有较强赢利能力。项目不确定性分析房地产开发投。
12、套费二前期费用三主体建筑工程费四园林环境费五其它费用六管理费用七不可预见费用九合计利息项目现金流量表交易服务费工程造价建安保险费工程造价防雷检测费按个测点计算防雷审查费建筑面积施工图审查费建筑面积土建造价散装水泥费元吨按公斤平方米人防异地建设建筑面积环保及建设建筑面积市政排污建筑面积六直接费用小计二三四五七管理费用六八财务费用九不可预见费用六七十总投资项目收入预测花园洋房价格元平方米之间别墅价格在元平方米之间按照可售面积配比，项目预计均价在元平方米。销售总周期为七个季度，由于土地和前期投资额度已达到预售条件要求，项目开工后第二个季度就可以进行销售，按第三个季度开始有销售收入计算，并以此编。
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（XX市房地产项目可行性报告）（最终版）