1、相比具有或者确切的说在发展的早期享有较大的政策优势，但是中国南方经济的真正中心从来都是广州，作为中央商务区，在国际化方面，在影响力和辐射性方面永远会落后于广州。周遍竞争项目要求本项目具有错位化的定位与本项目比邻的地块在功能定位上和本项目完全相同，都是购物中心，深圳已经成熟的商圈存在严重的定位相同或相似的情况，导致商业发展停留在低级的恶劣的价格竞争层面。甚至导致更加严重的后果，所以定位错位化是本项目定位的基本要求。宏观调控的后续政策的出台有可能影响本项目的发展。中央明确认为中过经济过热，尤其是固定资产投资过快，房地产市场存在价格偏高以及经济结构不平衡等问题，已经采取了提高了利率和购房首期款等相关措施来打击国内以及国际游资对房地产市场时常的过度投机，陆续可。
2、深圳市民主要的通讯设备，深圳大型商业业态基本上都有专门的手机专柜或手机专营区域，深圳拥有全国最大的二手手机市场，深圳是全国主要手机元件的批发基地。健康休闲，美容康体行业的发展趋势深圳有多家医院进行专业的整形项目，此外，深圳新的中档以上的住宅项目都会有专门的会所，会所内部般都会有专门针对片区居民的康体设施，而深圳的毫宅内部都会有专门的健身房。同时专业的美容院以及健康休闲运动场所普遍存在与高档的商业业态当中，成为商业业态的重要的组成部分。有关数据表明，深圳的休闲美容行业每年以的速度增长。片区商业与片区地产的发展关系东门和华强北的商业和地产关系主要表现为商业提升地产，即商业的迅猛发展提高商业地产的租金和销售价格，商业地产价格的提升以及片区商圈的成熟同时又提高。
3、上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律当人均国内生产总值在，美元时，主导商业业态为百货商店人均在美元时，主导商业业态为大型综合超市人均达到，美元时，主导商业业态以便利店为主人均达到，美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心摩尔。年，深圳人均为，元，约相当于，美元。由于深圳经济发展十分迅速，预计再过年左右时间，深圳人均将会翻翻，到，美元以上。对照国际商业发展经验，在未来段时间，深圳商业主导业态将从现在的百货商店和大型综合超市，逐步转向社区便利店和大型购物中心摩尔。本项目位于中央商务区规模比较大便利店显然不符合本项目的发展，大型购物中心是本项目必然采取的主导业态。项目初步定位定位基础区位特点晶岛国际广场项目位于深圳中心区南中。
4、经济带动的人流。区域工作人员特征在中央商务区写字楼上班的人员，在高交会馆市民中心以及会议中心等上班的人员，基本上可以分为两个层级。普通职员和管理者和或经营者。最大可能消费性动机分别为进食午餐和晚餐为公司购买办公用品和商务礼品为自己购买生活用品公司的年度会议之类的集餐饮娱乐会议与体的活动朋友同事或恋人之间的各类消费商务目的的餐饮娱乐文化等消费地铁人流以及深南路流动人群特征由项目交通网引导的对商务区的多员功能中之项或者多项功能吸引的人流。最大可能消费性动机分别为在中央商务区逛街消闲，多为年轻女性消费时尚用品美容用品。在中央商务区购买特色商品在中央商务区享受餐饮娱乐等项目项目内部全部是高档的产品，而是应该有档次的梯级存在，同时作到功能分区，充分发挥不同功能区。
5、投资和消费优势更加鄣显，为本项目的成功提供更大机会。区域经济合作区域经济合作将增加深圳和区域内城市的经济交流，促使会展经济以及其他产业优势的发展，深圳和区域内其他城市的经济交往回为本项目的发展提供机会。地铁开通扩大了本项目的商圈范围辐射。地铁开通从空间上和心理上缩小了深圳的空间距离，无形中缩小了作为市级商圈定位的本项目的空间局限，扩大了本项目的商圈辐射范围。项目威胁深圳商圈发展的历史和未来使得本项目不具有先天优势和区域性优势。深圳已经比较成熟的商圈东门华强北和人民南商圈具有悠久的历史或经历过城市发展的选择，从种意义上讲，是当时市场化发展的必然选择，已经具有全市的影响力和具有对特定消费群体的影响力气，形成消费者的消费思维定势。而本项目虽然具有属于自己的优。
6、住宅地产的价格。中央商务区则表现部不同的关系，中央商务区的建设次序依次是住宅酒店写字楼，然后才是商业项目，各种地产项目的销售是借助中央商务区的概念，而在各种地产项目的营造下，中央商务区的高档定位已经完成的情况下，深圳的主要商业项目才开始上马，所以中央商务区地产和商业的关系抓哟的表现为地产带动商业的关系。深圳主要专业市场的发展现状以及未来发展趋势深圳的专业市场主要的有东门服装批发市场，华强北的电子批发市场，家私批发市场电脑城装饰批发市场加点批发市场等。总体特征表现为规模大，区域性强，档次越来越高等特点。项目目标消费群定位本地消费者分析流经项目的主要的饿本地人口为区域工作人员地铁人流以及深南路流动人群中央商务区常住居民政务经济带动的人流总部经济带动的人流会。
7、会有更严厉的政策出台，虽然珠三角的房地产市场相比环渤海经济圈比长三角的房地产市场理性，但是政策调整对深圳房地产市场的景气状况还是必然会产生消极影响，对宏观政策的关注是本项目定位和营销的重要参考。项目发展总体战略思考面对深圳市商业发展风云变换的市场大环境，晶岛国际广场面临正确定位和有效整合资源，确定营销战略的关键时期。很显然，项目充分主题化差异化规模化，并充分体现顶级商圈物业内涵的内在要求是项目定位的关键所在。同时应该关注如下几点要明确本相目要取代的是谁从来都是几家欢乐几家愁，从来都是三十年河东，三十年河西，个商圈的兴盛从来都预示者另外个或几个商圈的没落或者相对没落，显然，本项目直接的竞争者就是人民南和华强北，对于这两个曾经引领深圳商圈发展和正在发挥重要。
8、业作用的商圈来讲，历史给他们以重要的发展机会，他们也曾经充分的展现峥嵘，但是早期交通规划以及由工业区改建为商业区的后遗症正在顽强的折磨着这两个商业奇迹的创造者，政府的几乎完全自由经济政策导致的政府对市场调控力度的弱小正在给两个片区的后续发展带来的枷锁，从来外来的和尚会念经，就是因为后来者可以站在前人的肩膀上面。就这方面来讲，本项目具有后发优势。项目差异化的两个方面本项目和区域内其他项目要作到定位的错位化本项目内部要体现梯度化。本项目是作为顶级商圈内核心位置的商业项目，定位的高档化是必然的选择，但是定位的高档化并不表明，娱乐业呈现出大型化高档化专业化的特点。文化产业的发展趋势深圳的文化产业发展迅猛，目前深圳已经简称的有规模的书店有两个，东门书城和华强北书。
9、居住社区还没有形成。要想长期持续发展，将在很大程度上依赖其周边的大型居住社区的形成。在商业已经成为下步发展重点的背景下，就要求周边有稳定的购买力旺盛的消费群体，这意味着的周边必须有相应的高端生活居住区。而本项目目前周边的消费群体数量还没有大到支持个中央商务区大量商业项目运营的基础条件。项目机会市民中心的正式入伙为本项目做为中央商务区商圈具有的全市性质的商圈概念提供了现实的载体。市民中心入伙在年月分正式投入使用以后，改变了本区域作为商务区以及富人区在市民中的概念，为本项目聚集了人气。深港经济体化的发展进程增前了本项目的区域辐射能力。港人投资消费是深圳投资和消费市场的明显特征，深圳市政府有关港人在深圳投资以及消费的限制取消和提供便利，将促使深圳比较于香港的。
10、，但是本身优势的发挥面临者改变消费者消费习惯的任务，和已经成熟的商圈相比本项目不具有先天优势。深圳商圈发展的割据告诉我们商圈的发展是随着城市的发展而发展的，随着南山经济的发展和居住区的成熟，随着未来宝安和龙岗经济发展的成熟，南山宝安和龙岗也回发展出属于本区域的商圈，而深圳市经济发展和城市布局的空间和方向就是向西发展，般商圈的消费群体主要集中在本区域，本项目所在商圈消费群体在未来空间扩展方面不具有区域性优势。深圳的地缘劣势使得在同广州的商务竞争中处于不利位置。研究表明，在中国真正具有发展国际性中央商务区的城市只有个，北京上海和广州。从地理位置上讲，深圳靠近香港和广州太近，虽然作为经济特区同香港相比资源等方面的优势但是并不具有香港那么强大的国际性优势，同广。
11、功能，达到相得益彰的效果。环境的顶级化是项目的基本要求。综观国内各个城市的商圈变幻，明显的表现出环境档次明显高出商业档次半级或者个级别的现象。这是现时商业形态发展的基本规律。本项目作为深圳市顶级商圈，在环境的营造上定要占领制高点，从硬件设施上作到商业项目的建筑设计以及内部的服务设施充分体现现代化国际化人性化。深圳现在的经济发展现状以及未来发展预测决定了本项目的主导商业业态为大型购物中心。根据商业的经营方式规模内容业种和布局，零售商业可以分为超市如民润超市华润超市大型综合超市如吉之岛百货商店如天虹商场便利店如专业店专卖店如雅芳专卖店大型购物中心摩尔，如铜锣湾广场和仓储式商店如山姆会员店等八大类。个商圈到底以何种经营业态为主，主要取决于经济发展水平。根据国。
12、，此外虽然受到电视以及家庭影院等的严重冲击以及电影业本身存在的缺陷等因素的影响，深圳的电影业也得到了定的发展，电影的发展模式改变为原来的传统的大型的电影院为小型的多功能放映厅以便满足不同消费群体的欣赏口味，电影院的的硬件设施档次提高以便吸引消费者享院线的现场效果。深圳的演出市场比较发达，部分的原因是靠近香港的地缘优势，有很多的明星在深圳举行演出活动演出市场发达的另外个表现是在深圳的很多娱乐产场所聚集了很多演出团体，有部分演出市场迎合了市场的低级趣味，但是演出市场在娱乐场所发展的红火是深圳文化演出事业的重要的组成部分。此外深圳很多家庭重视小孩的教育，各种类似钢琴培训班的专业的声乐培训很有市场深圳的乐器行和眼睛点也有定的发展。通讯产业的发展趋势手机已经成为。
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（X中心区晶岛国际广场项目研究报告）（最终版）