育过程机会蒙城县房地产界尚处于起步阶段，而房地产将逐步走向规范化规模化和品牌化，本项目为发展商向三化进军，成为今后蒙城地产界的领头羊提供了前所未有的机遇蒙城县很多楼盘小区内各种配套不完善，发展商的承诺只流于宣传表面，未落实到实处，忽视自身产品的完善只要本案充分认识到配套的重要性并引用高级楼盘配套先行的开发模式，将可能成为蒙城地区第个真正意义上的高尚人群聚居地。纵观蒙城房地产，大部分没有形成鲜明的产品风格，也没有注意内部环境的营造，这就给本案规划设计以发挥的空间，规划设计出有鲜明特色给广大市民耳目新可留下深刻印象的产品从营销宣传角度来看，本地房地产商严重缺乏营销理念，基本上以坐销为主，没有自己的个性及创意，给本案制造了创立个性主题的先机，容易以主题创立品牌。威胁牛群商贸城区鸿业名居等楼盘尚在规划和热销之中，并已抢占先机，宝贵的中高端客户在不断流失区域内开发楼盘众多，竞争激烈政府对房地产政策逐步收紧，如开发周期性太长，容易造成资金压力。综合以上分析，本项目有良好的居住环境，处于城市的发展方向上，前景较好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。是片较为成熟的居住生活区。蒙东南房地产发展迅猛，基本保持供求两旺的发展态势，区域地产市场的发展，区域内竞争激烈。交通区位条件较佳，随着本区域的开发建设，不久的将来此区域定是蒙城未来的核心。项目消费群的定位基于蒙城经济的进步发展和蒙城城市建设而导致的城市面貌的焕然新，未来蒙城房地产市场购房的主体将会在目前的基础上有所变化，个人购房的比例还会进步升高，并会有更多的周边乡镇居民来到蒙城购买商品房，目标客户群体的总量增大势必会促使蒙城的房地产销售面积和价格在现有基础上有定增长。通过对项目的考察和初步的分析，本区域的楼盘目标客源以以下的目标客户为主蒙城县与周边乡镇县市的商家与成功人士城区的党政机关，企事业单位管理人员该类客户属于有实力在本项目落户的阶层，也是我们在销售初期重点的客户来源。他们拥有较高的社会地位，亦有定的财富积累，是我们项目最庞大的目标消费群。在蒙城当地经商的外地人有投资观念的外地人士在外地工作的原籍本土成功人士项目定位方案根据蒙城现有市场的现状及对未来发展的预测，把项目定位为中高档楼盘，以大多数工薪阶层为主要目标客户群，兼顾少数富人群体。项目产品方案在产品的规划设计上，尽量做到针对性与完整性的统，针对不同层次目标客户群，组合设计产品，通过挖掘卖点，提升形象，有效刺激潜在客户群。最终让我们的产品得到市场的拥护和喜爱，形成高认可率，引爆蒙城市场。因此，在产品规划设计上，注重普通多层和复式豪宅的有效配比，注重多层和小高层的配比。在户型设计上，以市场主导户型为主，同时要超越市场，引领市场。以左右的室厅室厅为主力户型，以平米平米以上的中小户型和大户型为辅。主要功能建筑规模指标地块编号用地面积建筑面积分部物业建筑类型设计用途面积分配平方米蒙城东农场层复式住宅多层住宅层住宅多层住宅层住宅小高层住宅体育路商业多层商业省道商业多层商业其它幼儿园会所多层公建合计第四部分投资估算及风险分析项目投资概算不含地价建筑成本估算前期费用费包括市场调研，可行性分析研究，地形图测绘，施工场地的施工用水接通施工用电接通施工现场的道路开通等工作的花费。按每平方元计，前期费用为元万元勘察设计包括总体规划费单项工程设计费地质勘探费市政园林绿化设计等工作。按每平方元计，为元万元建筑安装包括建筑工程费安装工程费。建筑安装工程造价按阜阳工程造价部分结构类型单项单位工程平方米造价经济参考结合不同结构类型的经验参数修正后确定。本项目按建筑安装费用为元计，为元万元室外配套包括居住小区米以下幢间道路，小区绿化化粪池窨井，排水排污管线，等费用。按元每平方算，计为元万元税费及其他费用包括城市基础设施配套费水增容电增容电力建设白蚁防治人防防工程等费用扣除政府应给予减免的税费。按元每平方计，为元项目总销售收入为亿元销售费用万元销售税费万元项目总收益项目总销售收入项目总投资销售费用销售税费万元。投资利润率根据前述对项目投资利润的分析，计算项目税前总投资利润率和税后总投资利润率税前利润率项目总收益项目总投资项目投资利润表序号名目数额万元销售收入减销售收入总投资额土地价款拟万亩建筑成本财务成本管理费用总投资额销售费用销售税费税前利润税前利润率项目风险分析政策风险年被称为房产政策年，在这两年内国家相继采取了系列金融政策，对国内房地产行业进行了宏观调控。国家采取的系列宏观调空措施，规范整顿了房地产市场秩序，且这些措施已开始在市场上发生作用。因此，就目前形势看，国家在两年内将不会有大的行业政策出台，房地产行业将处于个相对平稳的环境中运行。因此，在本项目开发建设周期内不会存在大的政策风险。技术风险本项目开发建设单位拥有充分的城市基础设施建设房地产大盘开发的经验，具有雄厚的技术实力，能够及时掌握先进行业科技，对房屋户型设计功能要求智能科技含量等有先进理念和丰富实践，同时又能准确判断不同层次房地产市场的要求，及时满足消费者需求变化。鉴此，本项目也不存在技术风险。经济风险房地产投资经济风险主要包含市场利率风险，购买力风险资金变现风险等。购买力风险根据前文对蒙城市场的调查分析预测，蒙城房地产正处于起步阶段，有效需求旺盛，购买力强劲。因此，本项目不存在购买力风险。市场利率风险本项目开发建设单位实力雄厚，所有开发建设资金全是现金流，没有向他方融资，因此，根本不存在利率风险。资金变现风险房地产投资需要高低度重视资金变现风险，这点是本项目要充分考虑并要有效控制的。根据本项目的规模，预计开发建设周期为年左右。建议采用分期开发，分批次分组团推售，合理控制开发推广节奏，以规避购买力风险。第五部分综合结论项目可行性分析报告是在充分的市场调查的前提下，力求科学态度客观数据准确的基础下，充分考虑蒙城县房地产市场的情况下，有针对性的完成的。客观分析了蒙城县的投资环境潜在需求购买力购买人群等各个方面，我公司认为项目开发可行。蒙城县房地产正处在快速起步期。从价格来看，蒙城房价在迅速攀升，均价由年的元上升到现在的元平从面积来看，原有的住房面积已不能满足人们的生活需求，要求面积多在平方米以上，提升居住生活的舒适性是必然的从户型来看，三室二厅的住宅是市场需求的主力户型。商品房的开发迎合了当地居民的住宅需求，庄子小区凤凰城金天地小区鸿业名居等批商品房的兴建充分说明了这点，市场前景好，给项目开发创造了良好的态势，确保项目开发成功。预祝项目成功开发，双方合作愉快,阜阳市宏泰房地产顾问有限公司年月日附件蒙城东农场项目开发建设方案简表分析单位宏泰房地产顾问机构编号项目开发建设方案规划指标用地面积总建筑面积住宅面积商业面积幼儿园会所面积容积率建筑覆盖率日照间距绿化率经济指标销售收入万元总投资额万元销售费用万元销售税费万元利润总额万元投资利润率方案评价指数市场风险系数附件项目规划效果图说明所附效果图为本报告专用，目的是为了便于项目陈述形象化，作为项目规划设计等其他参考用途。万元公共道路及绿化费用本项目公共道路及绿化面积为，按元每平方米计，为元万元管理费用管理费用为前期费用勘察建筑景观设计建筑安装综合税费及其他费用的百分之二。为万元此外，不可预见费用为前面总费用的，计，万元。总建筑成本，合计为万元蒙城东农场地块投资成本估算表序号项目单价建筑面积总价元万元前期费用勘察建筑景观设计建筑安装综合室外配套税费及其他费用公共道路绿化管理费不可预见费合计元平方米财务费用不含土地价款的利息按正常的开发速度，项目可在年的时间内完成开发销售，假设建筑成本在开发期内均匀投入，按开发期的半计算利息，则建筑成本的利息额为，，，万元管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的计算万元项目开发总投资不含地价项目开发的总投资额不含地价款及其利息为万元项目未来售价预测根据工程所处位置周围环境和蒙城房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区普通多层住宅均价定位为元，复式定位为元，小高层定位为元，低层商铺均价定位为元，内商业定位为元。销售收入见下表地块编号分部物业建筑类型设计用途面积分配测算单价销售价格万元蒙城东农场层复式住宅多层住宅层住宅多层住宅层住宅小高层住宅体育路商业多层商住省道商业多层商住其它幼儿园会所多层公建合计容积率注以上价格为开发商扣除折扣后的实收价格。销售收入为纯收入。土地价值估算采用假设开发法估算本地块的市场价值。计算公式为地价销售收入建筑费利息管理费用销售费用销售税费预期利润其中建筑成本万元财务费用土地利息计息周期按年计算，财务费用总额为万元地价万元地价管理费用万元销售费用万元销售税费万元预期利润地价建筑费用地价万元所得税预期利润地价，万元地价计算地价销售收入建筑费利息管理费税费预期利润地价万元计万元亩考虑的买方税费，地价万元万元计万元亩可售楼面地价万元万平方米元平方米项目总投资估算土地成本按土地价值评估的价格计算土地成本，土地价款为万元。建筑成本按报告建议的开发方案，建筑成本的投资估算额为万元。财务成本按开发周期年计算，土地价款的计息期为年，假设建筑成本在开发周期内平均投入，建筑成本的计息期为开发周期的半，两者的利息总额为万元。管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略