需求。在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。同时，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路旅游产品时项目能否取得成功关键，因此对项目进行准确主题定位至关重要。项目主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定市场探索风险。为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准定位和精细化设计，并为将来项目提升改造和内容扩充预留空间。三项目定位分析寻找项目真正灵魂。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从项目周边环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位具全面最符合现代人需求休闲度假项目。三开发思路休闲旅游产业综合体开发思路概述旅游带旺地产，地产返哺旅游良性循环模式，最终打造以温泉为主题休闲旅游产业综合体。旅游白地造景，吸引游客。北京代表中国，打造足以代表北京水平温泉养生商务户外运动等产品种类齐全综合休闲旅游超市丰富体验产品，留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创造再消费过程。地产注重超前产品规划，以优美环境和完善配套使产品本身具备了极强竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊周边人群放心梦想品位面子居住选择。开发时序目前开发项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够与中远期开发形成无缝对接。因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目，获得高尚人群追捧效应，使得房地产开发与旅游业态有效对接，提升该地区整体人居环境和品质形象，为以后品牌树立敷设道路。通过售楼处销售内部高端人群认购活动氛围营造，可捆绑式进行高尚休闲私人俱乐部会员销售，降低项目开发成本费用，达到石二鸟之效。第三阶段依托核心项目地块开发与成熟，形成对区域泛旅游休闲产业进步整合，通过更加私属化服务模式提升，真正成为具有影响力和品牌扩张力项目。近期开发，将注重人气板块打造与休闲景观环境提升，原则游开发与地产开发有机对接。二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。燕郊紧邻北京这个大市场周边类态势。这为房地产市场营造了很好大环境。二市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市已保持了连续六年高速增长，这在全国也是个特例。据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时国内房地产热在夜之间迅速降温。此时，房市因发育晚于米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。岁有人，有人，以上有人。从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人教育费附加交通重点建设附加费。营业税按收入计算，城建税教育费附加地方交通附加分别按营业税计缴。详细数据见总成本估算表。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税本项目按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。项目内部收益率远大于，且净现值大于零。投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析本项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析对本报告，盈亏平衡分析是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。在本项目假设条件下，盈亏平衡点计算如下由以上计算可得，只要项目销售均价大于或等于元平方米，项目即可盈利。而且容易得出项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能力较强。平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素考虑为工程费用销批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，成为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入，寻求投资发展，激活了经济环境，带旺了人气，为经济迅速发展提供了大量机遇和条件。国际国内实力雄厚财团公司进入，国内外驻机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，都成为推动房地产产业发展强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。经济增长和企业效益明显改善，促进了财政收入持续增长。年完成地方预算内财政收入亿元，比上年增长。综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，市经济今年将继续呈现良好运行