米，销售总额为元，按七成年按揭，议可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的,项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立镇最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定的管理费，还可以从超额利润中取得定比例的分成。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。如何降低投资者的风险提供经营担保服务建议由专业的担保公司或其他机构为酒店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值采用风险较低的回报方式建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中的不确定因素涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题政府政策指导对本项目的影响市场风险市场对该类型产品的接受程度宏观房地产市场的投资活跃程度预期金融政策的调整对投资性物业销售的影响经营风险酒店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场的冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定经营回报模式都有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有元的盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为万。本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以免月供回报模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。认为项目酒店作为产权式经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。项目不确定性分析本项目的经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值回报同时每年享受免费入住天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为选择单纯免月供模式或每年固定回报模式比较切合实际。本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房高级房豪华房豪华套房商务套房总统套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源酒店客房销售部小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。酒店经营收入分析以年月数据为例项目金额元比例客房部前厅部餐饮部租金管理费合计小结从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为。酒店餐饮娱乐部分因为已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。客房部分收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益严重偏低。本项目固定经营成本分析深圳市酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按深圳市酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的大修费用为营业收入的。行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本项目实际成本备注比例金额万能源费用水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房餐饮娱乐等设施正常运营所需费用。小结根据调查，维持个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，注酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此，将现有的出租率调高到的水平进行计算。按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商使命性。由于缺少场地与资金等条件，浦东鸡保种和开发工作受到些限制。尽管面临诸多困难，但浦东鸡保种工作从没间断从没放弃。南汇区浦东鸡良种场是浦东鸡保护和繁育基地。浦东鸡在原产地保护是最好选择。浦东鸡基本性状羽色为绛红色且基本趋于致，有些羽色略深，有些羽色略浅。颈部和尾部有深色环羽或深色麻粟羽。肤色浅黄色至黄色。骨色玉色。体形卵园形中等到大。成年母鸡体重公斤，成年公鸡体重公斤，最大达公斤。胫色金黄色。脚毛鸡有毛脚。冠形单冠，七齿直立。眼睛瞳孔为黑色，瞳孔周围有黄色放射状红线。浦东鸡选育进展据上海市畜禽品种志介绍，浦东鸡月龄体重公母平均为克。年饲养结果月龄体重平均为克。提高了克左右，表明三十多年来