省有关部门为主组织开发，近岸边滩万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东目录目录第章总论项目建设单位概况项目概况项目建设背景及必要性本报告编制依据研究范围及编制原则研究结论与建议第章投资环境分析项目定位盐城沿海滩涂资源开发现状盐城市沿海产业发展现状大丰港临港产业发展现状大丰港区良好投资环境，重特大项目建设，对园区土地需求是刚性市场分析结论第章建设内容与建设规模建设原则与建设内容建设规模第章项目选址与建设条件项目选址核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目建设条件第章工程技术强长三角地区整体实力和竞争力，更好地应对国际金融危机冲击和影响。同时在经济全球化背景下，推进沿海地区经济融合，提升沿海地区综合能力，必将进步增强中国经济全球竞争力，确立在未来世界经济格局中新坐标。见表。表利润及利润分配估算表序号项目金额万元备注营业收入总成本费用利润总额所得税所得税率净利润盈利能力分析本项目建成后，可实现利润总额万元，所得税后利润元，项目有很好盈利水平。利润及利润分配估算详见经济评价附表。项目现金流量分析项目财务现金流量分析结果如表所示表项目财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税前所得税后备注项目投资财务内部收益率全部投资财务净现值万元全部投资回收期年本项目所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值大于零，税后投资回收期为年，均高于行业基准水平。项目投资现金流量详见经济评价附表。财务生存能力分析从财务项目财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动投资活动和筹资活动全部净现金流量看，除投资活动现金流出大于流入外，其它各年现金流入均大于现金流出，说明项目具备很好财务生存能力。财务计划现金流量详见经济评价附表。贷款偿还能力分析本项目建设投资借款以本项目利润偿还，按最大能力还款计算，本项目还款期为年，详见经济评价附表。评价结论本项目实施后在达到预期收益情况下，项目可实现净利润万元，所得税后项目投资财务内部收益率为，所得税后财务净现值为万元，所得税后投资回收期为年。财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。上述财务结论表明，本项目在财务上可行。第章风险分析主要风险分析本项目在实施过程中主要显在风险潜在风险因素及防范风险减少风险影响对策如下政策风险本项目建设期间正值国家即将开始实施稳健财政政策和紧缩货币政策，从而对今后段时期内项目建设资金筹措带来定影响此外，由于国家宏观经济政策变化会引起市场需求变动，有可能影响到园区企业实际盈利水平和地方财政收入同时，国家土地政策税收政策以及市场利率可能发生变化，也都会影响到本项目预期收益和还款计划。财务风险本项目投资较大，而且作为基础设施建设项目，其项目本身没有直接收益，项目还贷资金来源主要来自于大丰港沿海滩涂资源开发后土地出让金收入和各类规费返还收入。同时，项目建设资金借贷担保也是通过滨海港区内已开发建设用地来进行抵押担保。因此，各类拟出让土地能否按照预定时间价格出让并实现预期收益，拟进园区企业能否达到预期数量目标，进区企业是否达到相应投资及生证，当地政府拟通过进步优化投资环境，加大招商引资力度，吸引更多企业来园区投资兴业，以切实扩大税源，增加地方财政收入。此外，从近几年盐城市区大丰市市区和港区土地拍卖情况来看，不但拍卖成交率达到，而且溢价很高，因此，本项目土地出让预期收益目标是基本可以实现。同时，为确保本项目贷款金额按期足额偿还，市海兴公司将和中国工商银行盐城市分行盐城市财政局盐城市国土资源局签订四方协议，以确保项目借贷资金及时偿还。因此，本项目存在财务风险不大，还贷资金有保证。强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理实施意见和市政府关于加快推进全市风电和光伏产业发展意见，进步确立资源换产业思路，对沿海岸线风电和光伏滩涂盐田等战略资源实行统规划管理和使用，保证沿海战略资源科学开发高效利用持续发展。创新投融资机制，组建了盐城市海兴投资有限公司，注册资本亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。目前规划投资平方公里大丰港城和至平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施重点项目。总体项目包括是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求，在年前实施盐城沿海滩涂围垦万亩，按照滩涂围垦开发范围分工，岸外海域万亩由权市字第号第号第号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号十建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照总后勤部通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有„第十二章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图总平面布置图沿山东路透视图沿东海路透视图沿海岸鸟瞰图附件青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元第二节可行性研究报告配套资源。投资类产品式筹集资金万元。二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位可能性，确定分年度资金使用计划。区资金筹措及使用计划见表。区资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他青岛国际贸易中心可行性研究报告第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房高级公寓地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。青岛国际贸易中心可行性研究报告销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包青岛国际贸易中心可行性研究报告括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，区销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资青岛国际贸易中心可行性研究报告区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流内综合测量用地面积元单体竣工测量建筑单体元单体竣工综合测绘建设用地面积元商品房面积测量建筑面积元商品房交易手续费建筑面积元红线内配套建设监管资金配套投资额交易服务费建安造价工程施工监理费建安造价造价咨询费建安造价施工期污水处理费建筑面积元施工变压器用电租赁费按月收取元月三通平费用建筑面积元建筑垃圾平整费基槽挖方元施工占道费占道面积元天掘路补偿费掘路面积住宅燃气配套工程费户户元户有线电视图纸审查费终端元终端文明施工增加费建筑面积元工程设计监理费建安造价招标代理费建安造价支护设计观测费建筑面积三项合计四预备费用二三项四项合计五建设期利息分摊贷款亿元年利率五项总计青岛国际贸易中心可行性研究报告建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地